Покупка квартиры — дело ответственное и, как оказалось, не очень простое. Рынок полон предложений, но чтобы выбрать жильё своей мечты, нужно пройти несколько этапов. Корреспондент A42.RU вместе с Еленой Баштан, руководителем агентства недвижимости «Бизнес Партнёр GROUP», составила гайд, как купить квартиру и не прогадать.
Чётко определяемся с целью
Когда человек в голове рисует картинки о новой квартире, он, как правило, в детали не вдаётся. В мыслях только радостное возбуждение, от того, как изменится жизнь. Когда решение о покупке принято окончательно и рука уже занесена над поисковой строкой в Гугле, нужно ответить на следующие вопросы.
-
К чему вы территориально привязаны: работа, детсад, школа, родственники, любимая кофейня?
-
Сколько детей в семье и какого они возраста?
-
Сколько отдельных комнат вам нужно?
-
Какие есть финансовые запасы?
-
Сколько из зарплаты вы готовы отдавать на ипотеку каждый месяц на протяжении нескольких лет?
Чем детальнее будет представление о жилье и ваших возможностях, тем проще ориентироваться на рынке недвижимости. Риэлторы компании «Бизнес Партнёр GROUP» на первой консультации задают много вопросов как раз для того, чтобы человек сам для себя чётко определил портрет будущей квартиры и был готов к её поиску.
Решаем финансовый вопрос
Покупка квартиры чаще всего не обходится без привлечения ипотечных средств. Поэтому, прежде чем окунаться в приятный процесс выбора, нужно изучить требования банков по ипотеке и подать заявки в несколько организаций.
Помните, в рекламе указывают минимальный процент и получить его можно только в случае соблюдения определённых условий. Необходимо досконально изучить требования и собрать пакет документов в строгом соответствии с ними. Иначе одобренная ставка будет выше, чем вы рассчитываете.
Если не хочется заморачиваться самому на общение с банками — обращайтесь к ипотечному брокеру. В компании «Бизнес Партнёр GROUP» он проводит консультации и работает с большинством банков, которые действуют на территории области. Преимущество услуг брокера — он до мелочей знает все требования банка, и это повышает шансы получить одобрение.
Рассмотрение заявки занимает пять-семь дней. В это время есть смысл искать варианты и договариваться на просмотры.
Почему отказывают в ипотечном кредите?
Несмотря на активную рекламу беспроблемных ипотечных кредитов, банки нередко дают отказы. Причину никогда не озвучивают, но есть несколько общих условий, которые препятствуют получению ипотеки.
-
Непривлекательная кредитная история. Любое погашение кредита не в срок — серьёзное нарушение финансовой дисциплины, а банки не любят просрочки и рисковать.
-
Недостаточный стаж работы. Человек должен иметь минимум год общего стажа и полгода на последнем месте работы, трудовую книжку и отчисления от работодателя.
-
Недостаточная платёжеспособность. Ежемесячная сумма по ипотеке должна быть меньше половины доходной части. Чтобы расчитать эту часть, из всего дохода вычитают все обязательные платежи (квартплата, садик, действующие кредиты и так далее) и в остатке должна получиться сумма в два раза больше, чем платёж по ипотеке. Наличие кредитных карт в этом случае с большой вероятностью сыграет в минус, так как в расчёт берется весь лимит, даже если вы им не пользуетесь.
В случае, если у вас есть вся сумма на покупку квартиры наличными, стоит подумать о возможности привлечения ипотечных средств. Сейчас банки рассматривают заявки на ипотеку от 300 000 рублей. Этого вполне хватит, чтобы сделать ремонт или обновить технику без большой переплаты. Ведь ставки на потребительские кредиты намного выше.
Ищем квартиру
При просмотрах задавайте как можно больше вопросов: о состоянии квартиры и дома в целом, о соседях, о состоянии коммуникаций. Чем больше информации, тем чётче нарисуется картинка.
Попросите посмотреть документы на квартиру. Часто к моменту выхода на сделку вскрываются неприятные моменты: не хватает техпаспорта или других важных бумаг. Этого можно избежать, запросив документы заранее.
Обращайте внимание на коммуникации на просмотре. Их ремонт — самая затратная часть. Поэтому перед принятием окончательного решения оцените их состояние. Часто именно на неисправных трубах или старой проводке можно получить приличную скидку. Также пластиковые окна и отсутствие застеклённого балкона способны снизить окончательную стоимость квартиры.
Используем материнский капитал
Важно помнить, что до того, как ребёнку исполнится три года, маткапитал можно использовать только для погашения основного долга по ипотеке. Если же ребёнок достиг трёхлетнего возраста, Пенсионный фонд может перечислить их напрямую продавцу. Но поступят они только через 40 дней после подачи заявления.
Вместе с заявлением в ПФР нужно предоставить нотариальное обязательство, что после погашения ипотеки детям будет выделена доля в квартире. Для этого обратитесь к нотариусу, который оформит сделку. Стоимость услуг зависит от цены квартиры: 0,5% от цены в договоре + услуги специалиста.
Но может так случиться, что в ипотеке банк отказал, а реализовать средства маткапитала очень хочется. Тогда на помощь приходят микрофинансовые организации. «Бизнес Партнёр GROUP» сотрудничает с центром финансовых решений «Доминанта», который много лет помогает семьям законно использовать полагающиеся им деньги.
Заключаем предварительный договор купли-продажи
Этот документ — заявление о намерениях покупателя и продавца. В нём четко прописываются все условия сделки: аванс, задаток, варианты возврата средств при отказе одной из сторон и прочее. В момент заключения этого договора покупатель передаёт продавцу оговоренную сумму.
Это практически финишная прямая. С момента передачи денег начинается активная подготовка к сделке: продавец снимает с рекламы квартиру, собираются документы, проходит проверка и оценка банком.
Проводим сделку
Если квартира покупается за счёт ипотечных средств — то все этапы контролирует банк. Как правило, и договор готовится тоже в банке. Клиент только знакомится с итоговым вариантом и подписывает его.
Если же квартира покупается за наличные средства — то без консультации специалиста не обойтись. Важно понимать, что от грамотности составления документов зависит многое. В том числе и последующая регистрация права собственности. Лучше потратить немного времени, чем после жалеть о сорвавшейся покупке квартиры мечты.
Регистрируем право собственности
Документы готовы, деньги тоже, подписи поставлены. Последний этап — регистрация права собственности. Она занимает 7-10 дней с момента подачи документов. Ипотечная сделка завершается в тот момент, когда новый собственник приходит с правоустанавливающими документами в банк и раскрывает аккредитив.
От мечты о своём жилье до реальности — семь шагов. Но за каждым из них скрывается множество нюансов и подводных камней. Риэлторы «Бизнес Партнёр GROUP» знают, как пройти этот путь с минимальными потерями и готовы поделиться своими знаниями.
