Термин, который раньше знали только экономисты-отличники, с 2014 года вошёл в Гражданский кодекс. А с 1 июля счёт-эскроу станет одним из средств обеспечения безопасности дольщиков при заключении договора участия в долевом строительстве. Однако сфера применения эскроу куда шире: от защиты поставок промышленного оборудования до покупки планшета в интернет-магазине. Специально для читателей A42.RU все детали по полочкам разложил директор компании «Авис ИнКомСервис» Виталий Жуков.
Эскроу, или условное депонирование – это способ обеспечить точное исполнение обязательств сторон по договору. На счёт эскроу-агентства зачисляются для блокирования денежные средства, полученные от покупателя, в целях их передачи продавцу. Но — только при выполнении условий, которые продавец и покупатель заранее прописывают в договоре.
Недвижимость
При покупке квартиры наступает момент, когда пора передавать деньги продавцу, но договор ещё не подписан и не зарегистрирован в Росреестре. На короткое время человек остаётся и без денег, и без квартиры. Он рискует. Раньше ему приходилось передавать крупную сумму прямо в коридоре здания Росреестра или платить финансовым учреждениям за отдельную услугу по расчёту.
— Теперь исполнение договора гарантирует эскроу-агент, — говорит Виталий. — Агент принимает деньги и передаёт их продавцу только при выполнении заранее описанных сторонами условий. В случае с недвижимостью это успешная перерегистрация на нового владельца.
Три простых вопроса об эскроу и новостройках
Как это будет работать?
Средства дольщиков будут поступать на счёт-эскроу. Снять их обратно нельзя. Так застройщик получит гарантию оплаты. Но и он не сможет получить деньги до тех пор, пока не передаст квартиры в эксплуатацию. В случае любых проблем деньги вернутся дольщикам в течение 10 дней.
Тогда на какие деньги застройщику вести стройку?
Использовать собственные средства или банковский кредит.
А зачем тогда вообще городить огород с дольщиками?
Затем, что под их деньги на счёте-эскроу банки выдадут кредит по более низкой ставке.
В принципе, застройщик вкупе с эскроу-агентством может продавать квартиры, которые он планирует сдать только через 5 лет, а это уже большой плюс для него.
Покупателю, не имеющему возможности скопить первоначальный взнос, не нужно идти в банк за кредитом на него, тем самым нагружая себя кучей обязательств, или продавать какое-либо имущество. Он может договориться о периоде накопления по аналогии с периодом накопления в жилищных накопительных кооперативах.
— Сейчас эскроу в жилищном строительстве — это дикий жеребец, настораживает, — проводит аналогию Виталий. — Но стоит объездить этого жеребца, и он помчит не хуже чистокровного арабского скакуна.
Оптовая торговля
При торговле с другими регионами и странами покупатель платит деньги до того, как получит товар. Он рискует:
- вовсе не получить товар;
- получить некачественный товар и потом уже пытаться вернуть деньги;
- получить товар с опозданием.
Риски устраняет эскроу-агентство. Покупатель перечисляет деньги на специальный счёт, но поставщик получит их только после доставки товара, подписания накладных и акта входного контроля. Договор эскроу выгоден и поставщику: он уверен в том, что средства на оплату товара у покупателя имеются, и он их гарантированно получит.
— Это возможность предложить свою продукцию новым партнёрам, которые ещё не знакомы с качеством выпускаемого продукта и могут относиться с недоверием, — объясняет Виталий. — Работа с эскроу-агентством будет актуальна и при желании производителя выйти на новые для себя зарубежные рынки.
Розничные покупки
При покупке дорогостоящих товаров через интернет: автомобилей, электроники, ювелирных изделий, — рискуют и продавцы, и покупатели. Эскроу-агентство удерживает средства и выплачивает их, когда покупатель проверит товар. Услуга эскроу гарантирует продавцу своевременную оплату, а покупателю надлежащее выполнение условий поставки.
— Условиями передачи денежных средств от эскроу-агентства к продавцу может быть что угодно, — объясняет Виталий. — Например, недельный тест-драйв или подтверждение ювелиром подлинности изделия. Главное, чтобы условия были в рамках российского законодательства – за этим проследит агентство при составлении договора эскроу.
Размещение средств на специальном счёте называют условным депонированием. Это название отражает механику процесса: депонированными средствами нельзя воспользоваться до выполнения какого-то определенного условия.
Схема условного депонирования
- Продавец, покупатель и эскроу-агентство подписывают тройственный договор условного депонирования.
- Покупатель перечисляет на специальный счёт эскроу-агента денежные средства.
- Продавец выполняет условия по договору эскроу, покупатель подтверждает.
- Эскроу-агент перечисляет причитающиеся денежные средства продавцу.
Плюсы эскроу
- Сделки с недвижимостью по договору счёта эскроу в России застрахованы государством на сумму до 10 миллионов рублей.
- Депонированные деньги по закону нельзя арестовать, заморозить, забрать в счёт долга. Получатель (бенефициар) всё равно точно получит причитающиеся ему средства при выполнении условий договора эскроу.
- Банкротство получателя до момента выполнения условий договора эскроу означает возврат средств плательщику (депоненту).
- Депонировать можно не только деньги, но и имущество и ценные бумаги.
- Договор эскроу может быть взаимным — например, можно депонировать имущество с обеих сторон.
Преимущества эскроу-агентства
- Стоимость. Так, «Авис ИнКомСервис» имеет возможность устанавливать низкие тарифы на свои услуги благодаря оптимальной организации деятельности и подбору сотрудников, отсутствию больших, дорогостоящих пассивов на балансе.
- Скорость. При взаимодействии большого количества сотрудников и подразделений увеличивается время оформления документов и договоров. Взаимодействие внутри агентства, с партнёрами и клиентами выстраивают по принципу онлайн, что существенно ускоряет делопроизводство.
- Стабильность. Коммерческие риски сведены к минимуму. Эскроу-агентство в случае отсутствия клиентов и даже полной остановки деятельности снова продолжит работу без потерь.
- Надёжность. Эскроу-агентство никуда не вкладывает депонированные средства и в своей работе ничем не рискует. А законодательно клиенты защищены аналогично банковским.
- Масштаб. Благодаря электронному документообороту территория работы агентства не ограничена.
Факторинг
— В продолжение разговора логично упомянуть ещё об одном финансовом продукте — факторинге, — говорит Виталий. — Там, где есть временной разрыв между отгрузкой и оплатой, всегда уместен факторинг.
Компании, поставляющие товары или услуги, часто сталкиваются с отсрочкой платежа, причём порой на несколько месяцев. Те же крупные ритейлеры платят поставщикам примерно через 30 дней. Чтобы бесперебойно продолжать работу, сохраняя и наращивая оборот, предпринимателю приходится прибегать к заёмному финансированию. И факторинг в этой ситуации имеет ряд преимуществ перед традиционным банковским кредитом.
— По сути, факторинг — обмен будущей выручки на деньги, своеобразная продажа прав требования дебиторской задолженности, — объясняет финансист. — Вы продали товар и выставили за него счёт клиенту. Счёт — это будущая выручка, денег на руках у вас нет. Факторинговая компания берёт этот счёт и оплачивает его раньше, чем это сделает покупатель.
Банк тоже так умеет, но большинство интересует оборот от 200 миллионов рублей и выше. «Авис ИнКомСервис» выступает брокером по услугам факторинга при финансировании от 1 миллиона рублей.
Преимущества по сравнению с кредитом
При выдаче кредита банк анализирует оборот и бухгалтерию; сумма кредита не превысит половины оборота или 70% залога. Факторинг же покроет весь объём поставок: при одобрении суммы фактор смотрит не на оборот поставщика, а на платёжеспособность покупателя. В случае с крупными ритейлерами и компаниями из числа RAEX-600 она очень высока.
Соответственно, можно масштабировать оборот. Неважно, сколько товаров поставлял предприниматель ранее. Если он вдруг поставит в пять раз больше, фактор профинансирует весь объём. Залог не нужен: им становится дебиторская задолженность.
Факторинг позволяет сделать выгодное предложение клиенту и опередить конкурентов: теперь можно торговать с отсрочкой платежа практически с кем угодно. При этом выручка будет приходить в день отгрузки, и эти деньги сразу можно пускать в дело.
— Факторинг — это не «последняя надежда», — объясняет Виталий. — Факторы не работают с просроченной задолженностью. Лучшая для фактора и клиента ситуация — когда за финансированием обращаются за один-два месяца до начала продаж.
Фактор проверяет клиента и повышает его платёжную дисциплину. Сам проверяет платёжеспособность клиентов, устанавливает лимит на поставки в кредит и рекомендует длительность отсрочки платежа. Благодаря факторингу бизнес освобождается от кредитной рутины, от рисков неплатежей и от кассовых разрывов.
— Направление деятельности нашей компании и ресурса мойфактор.рф — это прежде всего эскроу, — говорит Виталий, — которое уместно в достаточно широком спектре товарно-денежных отношений, в чём мы с вами имели возможность убедиться. Нужно понимать, что с помощью эскроу мы не следуем правилам – мы их создаём.
