Надутые квадраты начали сдуваться
Жилье в Кемерово потихоньку продолжает дешеветь. Об этом, приятном во всех отношениях факте, сообщила в минувшую пятницу председатель НП «Ипотека Кузбасса» Наталья Корчуганова на пресс-конференции, посвященной состоянию рынка недвижимости в Кузбассе.
— Снижение цен на жилье в Кемерове произошло в среднем на 23%, — заявила она, — Меньше всего они снизились в Рудничном районе — на 10%. Объясняется это тем, что за последние несколько лет здесь построено много нового жилья. Оно почти не дешевеет и пользуется спросом. Легче и дешевле всего купить жилье можно в Кировском районе. Заметно просели цены в Центральном районе — на 16%, в Ленинском — на 19%, в микрорайоне ФПК и в Заводском районе — на 20-21%.
В городе закрылось половина риэлторских агентств, а размер комиссионных, которые они брали за свои услуги, сдулся с 6 до 3%. Характер этих сделок тоже возвращается к состоянию, которое наблюдалось лет 8-10 назад, когда между владельцами недвижимости затевался многоступенчатый, длительный, изматывающий, как марафон, обмен квартир. Это результат житейской осторожности и нажитого опыта, ведь можно продать жилье и не успеть купить себе новое из-за капризов курса рубля и банковской ставки по кредитам.
Очевидное и вероятное
А необъяснимое и невероятное встречается на каждом шагу. Где еще, например, цена квадратного метра в комнате общежития (КГТ) постройки 70-х и начала 80-х годов прошлого века, равна стоимости квадрата в новой квартире улучшенной планировки — 63200 рублей? Между тем, в начале года такое ценовое равенство наблюдалось именно в Кемерове. И даже сейчас, когда цена на «гостинки» снизилась на 28%, стоимость квадратного метра в них — 49400 рублей нельзя признать нормальной.
Скажите, где еще квартиры называются «элитными» и где квадрат стоит 70-80 тысяч рублей, но находится это жилье всего в полутора километрах от вреднейшего коксового производства и совсем рядышком с дымно-угольной Кемеровской ГРЭС? Химический запах, который то и дело накрывает Центральный и часть Ленинского района ни с чем не спутаешь. Тем не менее, спрос на такое жилье с видом на Томь и Искитимку, остается стабильным. Если строители продолжают возводить «элитки» почти забор в забор с углеперерабатывающими производствами, и квартиры в них продаются за 8-10 миллионов рублей, тогда многоэтажки в пяти или восьми километрах от этих источников канцерогенов можно именовать «элитным раем».
Сибирь дороже, чем Европа
Дороже, чем в Кемерове, квадратный метр можно купить теперь разве что в Москве, Швейцарии или центральной части Лондона. Желающие легко могут в этом убедится, если познакомятся с ценами на жилье в Интернете. Например, дом в Болгарии, площадью 100 квадратных метров, в населенном пункте не ближе 5 километров от побережья Черного моря, можно купить за 5 тысяч евро. Кстати, сейчас пора отпусков и те, кто выезжает за границу, могут поинтересоваться стоимостью квартир в стране своего пребывания, сравнить тамошние цены с нашими, а потом поделиться впечатлениями.
Однако, по мнению Натальи Корчугановой: рынок недвижимости в Кемерово переживет досадное ценовое падение уже к началу 2010 года, а к весне цены на жилье в новостройках могут снова начать расти. Делать такой прогноз застройщикам и риэлторам позволяет активность, которую проявляют коммерческие банки в ипотеке. Правда, ставка по такому кредиту не обещает быть дешевле 13-18%.
Ипотека помахала ручкой
Не обещает никаких послаблений на ближайшую перспективу АИЖК Кемеровской области. Как известно, самая большая доля квартир приобреталась за счет ипотечных кредитов. Условия их получения стали ужесточатся еще в прошлом году. Особенно болезненным решением стало увеличение первоначального взноса с 10 до 30%.
Таким образом, ипотечное кредитование с начала года снизилось в Кемеровской области в 7-8 раз. Многие банки из-за высоких рисков вообще прекратили заниматься ипотекой. О том, будет ли ситуация меняться в лучшую сторону - рассказала руководитель АИЖК Кемеровской области Галина Миронова:
— Еще в начале года минимальная процентная ставка составляла 13,05%, но сегодня она дошла до 11,55%. Прогнозируется, что к 2015 году ставка снизится до 10%.
Согласимся, что ставка в 10% ниже, чем ставка в 13, а то и 18% годовых, но это вовсе не значит, что она низкая. Сдается, что бесквартирным семьям даже во время экономического спада пытаются всучить дорогущее жилье да еще под такие проценты, по которым за 20 - 25 лет им придется оплатить стоимость двух, а то и трех квартир! По сути дела, молодая семья сегодня пристегивает себя ипотечным кредитом к единственному жилью, как кандалами на пожизненной сибирской каторге! Ни уехать, чтобы поменять место работы, ни приобрести другое жилье, если оно вдруг действительно серьезно подешевеет, будет почти невозможно. Поистине прав тот, кто сказал: «В России смертную казнь заменили ипотекой».
Сибирякам полагается скидка
Заметим, что банковская ставка по ипотечному кредиту в нашей огромной стране не различается ни с севера на юг, ни с запада на восток. В Москве, в Кузбассе, на Ставрополье, на острове Врангеля или мысе Дежнева она абсолютно одинакова. При этом власть еще с советских времен делает вид, что всерьез озабочена демографической ситуацией в Сибири и на Дальнем Востоке. А ведь всего-то и надо для этого снизить ставку по жилищному кредиту для молодой семьи до 1-2% годовых на первую их квартиру или дом. Не для избранных, не за «особый вклад», а для всех сибиряков и дальневосточников.
Заметим, что наши дивные края, где отопительный сезон начинается в середине сентября и заканчивается 15 мая, никогда не заселялись народом от горячей любви к морозам или природным красотам, а ехали сюда совсем по другим причинам и обстоятельствам.
Но если в 19 и начале 20 века, государство делало для переселенцев в Сибирь всевозможные налоговые послабления и предоставляло существенные льготы, то теперь жизнь в экологически неблагополучном Кузбассе становится не по карману даже людям со средним достатком. Надо ли удивляться, что самые здравые из них, при первой же удобной возможности покинуть регион, делают это без промедления. Другие, пытаются хотя бы детей отправить подальше от мест, единственным достоинством которых является дешевый хлеб и бесплатные кролики.
Возвратятся ли цены на небо?
Желание застройщиков и риэлторов возвратить ситуацию в апогей «высоких цен» понятно: рынок недвижимости был в течение нескольких лет самым прибыльным и самым непрозрачным. Однако в одну реку нельзя войти дважды, поэтому можно предположить, что снижение доходов населения, удорожание кредитов, а также ухудшение демографической и экологической ситуации увеличат трудовую миграцию за пределы Кузбасса и повлияют на спрос. Такой вывод сделан не сегодня, а несколько лет назад специалистами «Центра стратегических разработок «Северо-Запад», которые составляли прогноз развития Кузбасса.
—Кемеровская область теряет население и будет терять его дальше, — считает ведущий специалист центра Юрий Перелыгин, — появится больше пенсионеров и иждивенцев, а число трудоспособных людей уменьшится. Уже сейчас трудно найти толкового инженера. Купить их или переманить не представляется возможным. Молодежь будет голосовать ногами. Нет причин, чтобы жить в вашем регионе. Время рабочих династий закончилось. Если специалист в течение 5 лет не обеспечивает себе рост в должности и в окладе, то он не будет держаться за свое рабочее место.
Это мнение далеко не единственное. Если с ним согласиться, тогда перспективы будущего Кузнецкой котловины — безлюдье и вахтовый метод работы на добыче угля. Все остальное население — обуза для сырьевого бизнеса. Но если вектор развития региона будет связан с поэтапным уменьшением добычи угля и ростом доходов от производства продуктов его глубокой переработки, тогда люди захотят здесь жить. И, в том числе, их может привлечь дешевое или съемное социальное жилье.
К слову, на днях в Новокузнецке заселят первый дом для молодежи, где квартиры получат бесплатно и жильцы станут оплачивать только коммунальные услуги. Правда, пока жить в таком доме разрешат в течение пяти лет. Порадуемся за молодых и добавим, что таких домов с бесплатным жильем без права продажи нужно в сотни, а может и в тысячи раз больше. В ином случае популярный слоган «Жилье для вас и ваших детей», которым нас зазывают купить жилье в кредит, обретет со временем грустный подтекст: мол, не только вам, но еще и вашим детям придется за эти квадраты расплачиваться.
На снимке: Говорят, что квартиру в новостройке можно купить и за меньшую цену, если поторговаться.
Фото автора
