Трёхлетнюю программу для Кемеровской области утвердили 1 декабря 2016-го и сформировали, исходя из степени износа конструкций и инженерных сетей дома, года постройки и даты последнего капремонта. Согласно документу, за 2017-2019 годы 1 493 многоквартирных дома дождутся глобального обновления благодаря 1 835 видам работ. Самый загруженный год – 2017-й (650 домов), в 2018-м отремонтируют 429 домов, а в 2019-м – 414.
Корреспонденты «Газеты Кемерова» выяснили, куда обращаться, чтобы передвинуть сроки капитального ремонта своего дома, почему ежемесячный взнос должен быть выше и какой способ накопления средств можно выбрать жильцам.
Капремонт-2017/19: кому повезло
«Самые затратные территории – это, конечно, крупные города Кемерово и Новокузнецк: здесь предусмотрен самый большой объём работ. Он определяется на основании лимитов, которые утверждаются по каждому городскому округу или муниципальному району. Лимиты – это те деньги, которые округ или район собирает с жителей в виде платы за капремонт», – комментирует генеральный директор Некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области» Роман Гулый.
По словам руководителя фонда, в некоторых домах выполняется несколько работ одновременно. Основные виды – это ремонт инженерных систем многоквартирного дома (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и отопление), фасадов, подвальных помещений, фундамента, а также приоритетная задача – замена лифтов, которые опасно эксплуатировать при завершении срока службы, и крыш, чтобы уберечь собственников от затоплений и повреждения имущества.
Заместитель генерального директора по юридическим вопросам Анжела Шабанова добавляет, что фонд капремонта – это накопительная система. Даже если новый дом ещё на гарантии застройщика, то в будущем, до 2043 года, ему потребуются какие-то ремонтные работы. Таким образом, к этому сроку дом может накопить определённую сумму, которая пойдёт на капитальный ремонт.
В организации отметили, что в данный момент от собственников идёт огромный поток обращений с просьбой перенести сроки ремонта на более ранний период. Адреса домов, которые включаются в программу, формирует муниципалитет, и только он по итогам проведённого мониторинга может добавить участников, тем самым отремонтировав дома раньше установленного срока.
«Фонд в программе ремонта – только исполнитель, первоисточником информации для формировании перечня домов являются муниципальные образования. Фонд на основании утверждённой программы заказывает выполнение тех или иных видов работ, утверждённых общим собранием собственников. Если у собственника есть желание перенести срок ремонта на более ранний период, им необходимо обращаться в администрацию, а не в Фонд капитального ремонта», – говорит заместитель генерального директора по техническим вопросам Алексей Боев.
Взносы на капремонт: самый низкий в Сибири тариф
Как пояснили в фонде, для Сибирского федерального округа Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства рассчитало плату за капремонт, исходя из шести минимальных видов работ: в среднем сумма равнялась 14 рублям, но в ведомстве рекомендовали установить планку в семь с лишним рублей. В итоге коллегия администрации Кемеровской области утвердила самый низкий тариф в Сибири, который не менялся с 2014 года, – 3,9 рубля с одного квадратного метра общей площади помещения.
Добавим, что деньги, собираемые в одном городе, тратятся на ремонт многоквартирных домов только этого муниципального образования, поэтому, к примеру, средства из Новокузнецка не уйдут в Кемерово.
С сентября 2015 года одиноко проживающие кузбасские пенсионеры либо супруги-пенсионеры, которым больше 70 лет, полностью освобождены от уплаты взносов на капремонт. Финансирование их доли производится из областного бюджета.
Как поясняет Роман Гулый, экономически обоснованный тариф должен быть выше: тогда бы появилась возможность применять в процессе ремонтных работ более современные технологии. Собираемая с жильцов сумма не позволяет в полном объёме, например, ставить дорогостоящее насосное оборудование, автоматические узлы погодного регулирования системы отопления, высокоточные контрольно-измерительные приборы или применять современные материалы для ремонта фасада.
«Объём ремонта достаточно большой, износ у домов серьёзный, и, конечно, хотелось бы ремонтировать намного больше, однако то, что мы имеем, исходит от собираемости. На сбор средств влияет платёжная дисциплина собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и величина тарифа на капитальный ремонт. Реальная собираемость – это не площадь многоквартирных домов на территории муниципального образования, умноженная на тариф, а фактическое количество денежных средств, которое собственники оплатили в виде взносов на капитальный ремонт. Поэтому увеличить объём работ без увеличения тарифа и укрепления платёжной дисциплины невозможно», – замечает Гулый.
Также в фонде предупредили об ответственности за неуплату взносов. Кроме пени и возмещения судебных расходов, у платы за капремонт есть неприятная особенность: при передаче права собственности долги предыдущего владельца недвижимости переходят новому собственнику на основании пункта 3 статьи 158 ЖК РФ. Поэтому при операциях с недвижимостью нужно всегда уточнять у продавца, оплачены ли взносы, и требовать соответствующую справку.
Выбор подрядчика и гарантии
Департамент жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области проводит предварительный отбор организаций, которые будут выполнять капитальный ремонт: в аукционе должны участвовать только квалифицированные подрядчики с опытом работы.
В договорах компаний прописан пятилетний гарантийный срок. В этот период можно обращаться к подрядной организации, которая обязана безвозмездно устранять все дефекты. По словам Анжелы Шабановой, страховать риски в данном случае не нужно: это дополнительная финансовая нагрузка на Фонд капитального ремонта, ведь оплата за выполненные работы и услуги производится за счёт собственников, а гарантия покрывает всё, что возможно.
Для жителей новых домов тоже предусмотрен пятилетний гарантийный срок — правда, предоставляется он застройщиком, который обязан устранить все недостатки, если они связаны с качеством строительства.
Взносы на капремонт жильцы обязаны оплачивать по прошествии трёх лет с момента включения многоквартирного дома в долгосрочную программу. Согласно областному закону, собственники должны выбрать способ формирования фонда капитального ремонта не позднее чем за три месяца до истечения данных трёх лет. Если они этого не сделают, то за них решение примет орган местного самоуправления.
Способы накопления: «котловой» и специальный счета
Существует несколько способов накопления средств на капитальный ремонт. Как говорит Роман Гулый, за общий — «котловой» — счёт можно не переживать: в соответствии с частью 2 статьи 188 ЖК РФ, субъект Российской Федерации несёт субсидиарную ответственность за сохранность денег.
Также жильцы могут открыть спецсчёт и самостоятельно заниматься управлением средствами. В настоящий момент в Кузбассе около 700 специальных счетов, владельцами которых являются УК и ТСЖ. После актуализации долгосрочной программы общий объём содержащихся в ней домов будет более 15 000. Соответственно, процент спецсчетов – приблизительно 4,7.
«В последнее время наблюдается тенденция, что собираемость средств на некоторых спецсчетах падает ниже 50% от суммы начисленных взносов. В этом случае орган Госжилнадзора уведомляет владельца, который должен в течение пяти дней оповестить всех собственников о необходимости погасить задолженность. Если этого не происходит, через пять месяцев счёт по решению органа местного самоуправления закрывается, а деньги переводятся на «котловой» счёт регионального оператора. Согласно последнему уведомлению ГЖИ, закрываются порядка 45 спецсчетов: там, где собственники их открыли, а платить не хотят. Если уж жильцы принимают решение перейти на спецсчёт, они должны чётко понимать, что они будут платить и выполнять работы, предусмотренные программой», – предупреждает Роман Гулый.
Кроме того, некоторые кузбассовцы не доводят до конца принятые решения. Как рассказала кемеровчанка Юлия Кислицына, жительница Серебряного бора, 15А, собственники на общем собрании решили откладывать средства на спецсчёт, но процесс остановился на стадии его открытия.
«Мы сходили в управляющую компанию, где нам сказали, что мы можем хоть когда завершить начатое, так как вовремя собрали подписи жильцов. Но лично мне кажется, что это не совсем выгодно и удобно: когда спецсчёт открывается, собственники сами должны, совместно с УК, искать подрядчиков. Когда же деньги у регионального оператора, они вместе с управляющей компанией следят за состоянием дома. Хотя, конечно, если деньги находятся у регионального оператора, ты ждёшь очереди на капремонт. Когда же имеется определённая сумма на спецсчёте, которую можно раньше накопить, мы сами можем использовать её на определённые работы. Например, сломалось у нас инженерное оборудование – мы его отремонтировали, потекла крыша – всё устранили. Но не факт, что этих денег хватит», – рассуждает Юлия.
По словам кемеровчанки, дом №15А сдали в ноябре 2013 года, и деньги на капремонт собственники начали собирать сразу: в частности, на «излишки» поставили двери в подъездах, установили детский городок и дополнительные лавочки. Для работ собственники находили организацию, заключали с ней договор, а УК оплачивала и переводила деньги. Как только трёхлетний период закончился, средства перешли региональному оператору.
