Споры из-за земельных участков, полученных в наследство, обычно осложняются необходимостью правильно поделить землю на доли. В диалог вступают все родственники, к которым переходят общие земельные наделы по наследству. По словам юристов, в этом нет ничего удивительного: часто доли выделяются нечётко даже в завещательном документе. Управляющий партнёр юридической компании Анатолий Фурсов рассказывает, как правильно выделить свою долю из общего землевладения.
-
Фото: pexels.com -
Чаще всего наследодатель, передающий участок земли наследникам, даже не подозревает, что делает их врагами. Каждому правопреемнику достаётся доля в общем землевладении, но при этом:
- размеры конкретных долей не определены;
- доли обусловлены, но не выделены в натуре;
- порядок пользования участком не обозначен.
Из-за неточных условий наследования житейские споры переносятся в зал суда и в большинстве случаев сводятся к тому, что каждый из правообладателей хочет стать единственным полноправным собственником унаследованной земли или же её владельцем по праву пожизненного наследуемого владения по статье 266 Гражданского кодекса Российской Федерации.
— Если двое владеют общей землёй, между ними возможны столкновения. Если же участок переходит в собственность к большему количеству лиц, недоразумения возникнут между ними довольно скоро, — уверен Анатолий Фурсов. — Распоряжение землёй и в режиме общей собственности, и в статусе долевой собственности, предусматривает возможность выделения обособленного участка. Разница состоит только в специфике землевладения.
Делимые участки — территории, которые не теряют значимости после разделения на части, соответствующие долям, предназначенным владельцам. Каждый из выделенных участков становится небольшим обособленным наделом. На этой земле можно выстроить дом, высадить деревья, развести огород или развернуть производство продукции.
Неделимые участки — территория, попытки разделить которую приводят к непоправимому вреду рационального использования каждого выделенного участка. Ими считаются наделы, на которых выстроены дома. Каждая новая часть после раздела становится непригодной для использования (слишком маленькой, узкой или деформированной) или отрезанной от других участков (находится внутри чужой территории). Либо выделенный участок может остаться без выхода на дорогу — в таком случае оформляется сервитут (ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях — прим.ред.).
Анатолий Фурсов отмечает, что причины многих споров возникают из-за смешения понятий реальной и идеальной доли участка.
Реальная доля — часть земли, границы которой установлены на местности. Размер такой доли должен соответствовать предназначению участка. То есть специально выделенная под сад или огород земля должна сохранить прежний статус и после раздела на доли.
Идеальная доля участка — часть от общего размера землевладения.
Даже если участок выделен в натуре, это не означает, что данная часть должна принадлежать конкретному человеку только потому, что он пользовался территорией в прежние годы. Все владельцы долей подписывают соглашение, затем составляют проект землеустройства, определяют форму земельной доли и размер. Если сособственникам участка трудно прийти к согласию из-за размеров долей или личных отношений, а переговоры оказались неэффективными, нужно подавать иск в суд. Есть и другой вариант: задействованный юрист запрашивает все документы, касающиеся дела, в органах местного самоуправления и выясняет, кто из совладельцев прав.
Про регистрацию права собственности и продажу
Отдельная доля не считается личным объектом недвижимости. Для регистрации её потребуется перевести в статус отдельно выделенного земельного участка по статье 11.5 Земельного кодекса РФ, либо произвести общую регистрацию участка земли всеми совладельцами. Выделенное землевладение нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости. Процедура требует заблаговременного привлечения кадастрового инженера, составления кадастровой карты и оформления пакета документов. Чтобы узаконить участок как можно быстрее, нужна помощь опытного юриста.
Землевладелец вправе продавать, дарить или передавать в управление другим лицам свою долю, но нужно учитывать нюансы процесса. Другим сособственникам удастся воспользоваться преимущественным правом покупки по статье 250 ГК РФ. Прежде чем предложить долю на продажу, гражданину придётся получить письменное и нотариально подтверждённое согласие прочих совладельцев общего участка. У них же будет первоочередное право выкупа продаваемой доли без завышения цены.
Про обязательства совладельцев и аренду
Собственникам разрешено стать арендодателями и передавать доли иным лицам, завещать земельные доли или наследовать. Так как земельные участки считаются ценными природными объектами, территории должны использоваться по целевому назначению согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ. Землю сельхозназначения нужно удобрять, своевременно осушать или орошать, оберегать от эрозии и использования химикатов. Если владелец отнесётся к этому халатно, то подвергнется преследованию со стороны государства в административном и уголовном порядке по статьям 6.8 КоАП РФ и 254 УК РФ. Совладельцы смежных наделов не должны испытывать неудобств из-за действий владельцев долей или арендатора, который занимается ведением хозяйства на всей территории.
Обладатель доли может заниматься строительством на принадлежащей ему земле в соответствии с пожарными, санитарными, природоохранными и архитектурно-строительными нормами. Свои действия он обязан согласовывать с сособственниками и комитетом по землеустройству.
Особое внимание юрист Анатолий Фурсов обращает на то, что нельзя нарушать строительные нормы и правила. Строения должны располагаться на определённом расстоянии от границ участков. Владелец земли обязан обеспечить проезд или проход к определённым зонам, чтобы в случае пожара сотрудники соответствующей службы могли действовать оперативно.
Если в органы местного самоуправления или в суд поступит жалоба на то, что сосед возвёл объект в неподобающем месте, нарушителя обяжут перенести даже капитальную постройку. Так что обладание долей земельного участка вовсе не означает, что гражданин может использовать её исключительно по собственному усмотрению. По поводу своих прав и возможностей желательно посоветоваться с юристом до начала стройки или любой деятельности на участке. Грамотный специалист в области земельного права укажет, какую деятельность обладателю доли разрешено осуществлять на этой земле. Точные сведения должны предоставить органы местного самоуправления или сотрудники земельного комитета, функционирующего в данном районе.
