Собственный уголок — мечта каждого молодого человека. Ипотека — самый очевидный вариант, чтобы его приобрести. Но чтобы оформить займ, нужно пройти не только 7 кругов бюрократии, но и задобрить банк. И нет 100% гарантии положительного решения. Елена Баштан, руководитель агентства недвижимости «Бизнес Партнёр GROUP» рассказала, как можно купить квартиру с минимальной переплатой и максимальными гарантиями.
Кооператив — что это и с чем его едят
Ещё во времена наших бабушек и дедушек появилось понятие «кооператив». Наверное, многие смотрели фильм «Гараж», где члены такого объединения должны были принять сложное решение. Сейчас времена изменились, но суть осталась той же. Кооператив — это объединение людей для определённой цели.
Цель жилищного кооператива — покупка недвижимости. То есть, собираются заинтересованные люди, вносят первоначальный взнос и ждут своей очереди. Примечательно, что деятельность кооператива контролируется на нескольких уровнях. И, в отличии от банка, кооператив — организация некоммерческая. И, следовательно, прибыль — не самоцель.
Чтобы разобраться в тонкостях создания и работы жилищного кооператива нужно изучить федеральный закон 215 «О жилищных накопительных кооперативах». В нём подробнейшим образом описаны все принципы и механизмы деятельности такого объединения.
С чего начать
По закону, человек, который хочет вступить в кооператив, должен иметь на руках 35% стоимости предполагаемого жилья. То есть, если вы хотите купить квартиру за 2 миллиона рублей, то нужно предварительно накопить 700 000 рублей или больше.
Выбирая кооператив, важно ознакомиться с условиями вступления, а также с уставом организации. Сейчас рынок кооперативов развивается, есть из чего выбрать. Важно понимать, чем меньше участников в кооперативе, тем медленнее движется очередь. Что, следовательно, отодвигает момент покупки жилья. Стоить почитать отзывы и, при возможности, пообщаться с реальными пайщиками кооператива.
Следующий шаг — это регистрация в налоговой. За деятельностью кооператива надзирают сразу несколько органов: Центробанк, налоговая служба. Кроме того, по закону в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Пенсионный фонд также проверяет надёжность кооператива и может перечислить на целевой счёт средства капитала для дальнейшего приобретения жилья.
Рекомендации по выбору кооператива.
- Посмотреть лицензию Центрбанка
- Посмотреть устав кооператива
- Оценить условия и количество пайщиков на данный момент (чем больше, тем лучше)
- Зарегистрироваться в качестве пайщика
- Внести первый взнос
Вступить в кооператив может любой человек, достигший 18 лет. Ограничения по максимальному возрасту нет. И даже отсутствие российского гражданства не препятсивие к вступлению. В отличие от банков, кооператив не потребует справку о доходах, хорошую кредитную историю или поручителей. Для регистрации нужен только паспорт. Все риски пайщик берёт на себя.
А если первоначального взноса нет?
Наличие 35% процентов от стоимости квартиры — это показатель серьёзного намерения. Но бывает и так, что жильё собственное купить хочется, а накопить не получается. И тут кооператив приходит на помощь.
У каждого подобного объединения есть специальный инвестиционный счёт. На него перечисляются все средства пайщиков. Доходность таких счетов значительно выше, чем в банках (12-14% против 4-6% на депозите). То есть, пайщик ежемесячно может вносить взносы (не менее 10 000 рублей), которые копятся специально для него. Когда сумма достигает 35% — он попадает в общую очередь.
Почему кооператив выгоднее ипотеки
Вступить в кооператив это, по сути, взять в рассрочку 65% стоимости вашей квартиры на 10 лет. Именно на такой срок обычно предоставляется займ. Взнос — минимум 10 000 рублей. И членские взносы, которые могут варьироваться в зависимости от кооператива.
Предположим, что есть цель — купить квартиру за 2 миллиона рублей. Первоначальный взнос — 700 000 рублей. Ниже представлены расчёты для кооператива и банковского займа. Выгода — очевидна. Переплата в кооперативе минимальна, так же как и процент. По закону кооператив может давать рассрочку максимум под 6% годовых. Но сегодня можно встретить кооперативы с условиями под 0%.
-
Кооператив
- Стоимость квартиры – 2 миллиона
- Первоначальный взнос – 700 000 рублей
- Ежемесячный платёж – 11 733 рублей (включая членский взнос)
- Переплата – 120 000 рублей
-
Банк
- Стоимость квартиры – 2 миллиона
- Первоначальный взнос – 700 000 рублей
- Ежемесячный платёж – 17908 рублей
- Переплата – 848 900 рублей
Очередь подошла
От вступления в кооператив до реальной сделки по покупке квартиры может пройти максимум два года. Таков максимальный срок, установленный законом. Но на практике пайщик получает собственное жильё через полгода – год. А в некоторых случаях — через шесть месяцев.
Когда пайщик получает информацию, что в кооперативе набралось достаточно средств для покупки, он приступает к поиску. Купить жильё можно в любом регионе России. Как правило, у кооперативов есть налаженные связи с агентствами недвижимости по всей стране. После того, как идеальная квартира найдена в дело вступают юристы, которые от имени кооператива проверяет все документы, готовятся к сделке и её сопровождают.
Интересный нюанс, который, на первый взгляд, можно принять за ограничение. Но, по сути, оно может оказаться большим плюсом.
Квартира, которая покупается через кооператив, оформляется в собственность объединения до момента, пока пайщик не выплатит всю сумму долга. А кооператив, в свою очередь, оформляет договор доверительного управления для пайщика. И он может делать с квартирой всё, что хочет. Без особых ограничений.
С одной стороны, квартира не в собственности, пока не погашен долг. Но, в то же время, никакие органы не могут её арестовать или наложить какие-то ограничения на пользование. По той же самой причине: квартира по бумагам принадлежит кооперативу.
Деньги кончились. Что делать?
Трудные ситуации могут возникнуть в жизни любого абсолютно внезапно: с работы уволили, здоровье подкосилось. И у человека нет возможности дальше оплачивать взносы. Кооперативы в таком случае предлагают несколько вариантов развития событий.
1. Каникулы. Компания три раза за весь срок даёт возможность отсрочки платежа. В этот период оплачиваются только членские взносы. Пайщик пишет заявление, определяет сроки. Невыплаченные суммы переносятся на последующие месяцы. Банк в таком случае может предложить реструктуризацию долга. Но она негативно отражается на кредитной истории. А последующие платежи серьёзно возрастают.
2. Смена жилья. В случае, когда тяжёлая ситуация затянулась, кооператив предлагает пайщику сменить жильё на более доступное. Например, меньшей площади или в другом населённом пункте. Человек остается с квартирой, но платёж уменьшается.
3. Расторжение договора. Когда ситуация становится критической и человек понимает, что совсем не тянет, кооператив и пайщик расторгают договор. Пайщик получает обратно свои взносы, за исключением членских.
Если кооператив распадётся
Такая ситуация может сложиться в том случае, если все члены кооператива проголосуют за расформирование. Если хотя бы один будет против — кооператив продолжит работать. Сам пайщик в любой момент может выйти из сообщества по собственному желанию. В таком случае его взносы вернут.
Подводя итоги
Купить квартиру без ипотеки – реально. Жилищные кооперативы – прямое тому доказательство. Важно иметь на руках 35% стоимости или возможность и время накопить эту сумму. Чем активнее в кооператив вступают люди, тем быстрее подойдёт очередь на покупку жилья.
Выгода рассрочки перед ипотекой большая. Это и отсутствие требования справок о доходах, и минимальный процент на займ, и лояльное отношение к пайщикам.
Специалисты в агентстве недвижимости «Бизнес партнёр GROUP» работают с жилищными кооперативами уже несколько лет и готовы проконсультировать по всем вопросам и помочь в оформлении всех необходимых документов.
