Как не попасть впросак при покупке жилья: советы юриста и риелтора

Долгожданная и приятная покупка недвижимости  обычно сопровождается хлопотами. Руководитель адвокатской конторы «Защита и Медиация» Василий Тарасенко и руководитель агентства недвижимости «Бизнес Партнер GROUP» Елена Баштан рассказали, как безопасно выбрать и купить жильё. 

Правила безопасного выбора квартиры

— Существуют общие правила при покупке недвижимости, которые уменьшают риск обмана и неприятных ситуаций, — рассказывает Василий Тарасенко. — Если вторая сторона отказывается исполнять простейшие преддоговорные отношения, не стоит ей доверять.    

1. Встречайтесь с продавцом недвижимости лично

В современном мире абсолютное большинство сделок происходит с участием риелторов. Для профессионала не станет неожиданностью желание клиента встретиться с продавцом. Цель встречи — обсуждение окончательных условий сделки и ознакомление с оригиналами документов.

2. Внимательно изучите правоустанавливающие документы при встрече

— Кто и сколько человек является собственниками недвижимости, есть ли среди них дети и престарелые люди;

— Находился ли собственник квартиры в браке в момент её приобретения. Если это так, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу квартиры;

— Совпадает ли планировка и площадь в документах с тем, что есть на самом деле. Если данные разные, то возникает «перспектива» судебного процесса по узакониванию. При покупке дома важность соответствия документов фактическому положению вещей возрастает в разы. Если в документах указана площадь застройки,  не соответствующая  фактической, дом подпадает под действия статьи 222 ГК РФ и является самовольной постройкой. Покупка такого дома  приведёт в лучшем случае к судебному процессу с положительным исходом, а в худшем — к последующему сносу дома;

— Актуальна ли выписка об отсутствии запрещений и арестов на приобретаемое жилье. Хотя определённых законом сроков не установлено, дата должна быть максимально близкой к дню  встречи.

3. Не передавайте продавцу крупных авансов и задатков

Чтобы показать серьёзность намерений, достаточно аванса до 1% от стоимости объекта. Если продавец требует более крупный задаток, а его квартира — самый желанный вариант, оставьте сумму, потеря которой будет относительно безболезненной. Все существенные суммы передавайте только после заключения основной сделки.

4.  Передавая деньги наличными, обязательно требуйте расписку

Расписка должна быть выдана именно получателем денег и подписана им же, обязательно в присутствии покупателя. Непременно возьмите расписку при передаче денег и подписании договора и иных документов между покупателем и продавцом. Этого правила нужно придерживаться в любой жизненной ситуации при передаче денежных средств кому-либо.

Заключение сделки

Василий Тарасенко напоминает, что с 1 января 2017 года вступили в силу изменения в 42 статье Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с ней сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Это значит, что если собственников-продавцов одного объекта недвижимости несколько, то договор купли-продажи обязательно подписывается сторонами и удостоверяется в нотариальной конторе. Нотариус на момент заключения сделки проверяет отсутствие запрещений и арестов. Это даёт гарантию, что покупатель не будет обманут продавцом.

Если же собственник объекта недвижимости один, сделку по желанию тоже заверяют у нотариуса со всеми вышеуказанными вытекающими гарантиями. Удостоверение сделки нотариусом всегда платное, максимальная стоимость удостоверения — около 30 тысяч рублей. Для экономии стороны, как правило, заключают простой письменный договор и сдают его на регистрацию в МФЦ. При этом покупатель самостоятельно проверяет отсутствие запрещений арестов и убеждается в дееспособности продавца, если он слишком пожилого возраста или имеются иные основания полагать, что он не понимает значения своих действий. Во избежание рисков сделку удостоверяют у нотариуса. 

Универсальных рекомендация для углубленного анализа правоустанавливающих документов продавца на возможность возникновения судебного спора после регистрации права не существует, поскольку вероятность оценивают уже ознакомившись с конкретными документами. Для этого клиенты обращаются за консультацией и юридическим сопровождением сделки в адвокатские конторы.