Проспект Ленина в Кемерове станет на один дом короче: власти изымут квартиры и нежилые помещения в аварийном здании у вокзала. Осыпающиеся стены здесь мозолили глаза всем пассажирам, прибывающим в город. В других, менее заметных местах города таких домов сотни, и у властей есть программа их сноса. Давайте разберёмся, кто из жителей попадает под программу и на какую компенсацию может рассчитывать.
145 домов под снос
Приметный двухэтажный дом много лет встречал гостей города потрескавшейся штукатуркой и неповторимой атмосферой сороковых. На первом этаже — аптека, операторы связи, ювелирный и продуктовый, на втором — жилые квартиры. В 2016 году дом признали аварийным, позднее установили опоры с одной стороны и бетонный забор — с другой. Забор призван защитить людей снаружи, а опоры — внутри: в доме по ночам горит свет, там до сих пор живут люди.
— Изъята одна квартира — уже выплачено возмещение. По остальным собственникам дела по изъятию находятся на рассмотрении в суде. Срок сноса будет зависеть от окончания судебных процедур, — сообщили A42.RU в администрации Кемерова.
Всего в доме шесть квартир и шесть нежилых помещений. По закону, жителей многоквартирных домов, пришедших в аварийное состояние, должны переселить в пригодное жильё. Если власти не смогли его найти или человек не согласен с предложенными вариантами, ему выплачивают рыночную компенсацию. Но на практике между признанием аварийности и фактическим переселением проходит много лет.
Действующая до 2025 года программа переселения рассчитана только на жильё, признанное аварийным до 2016 года включительно. То есть между установлением факта, что дом вот-вот развалится, и переездом пройдёт восемь лет. Всё из-за больших объёмов старого жилфонда: в Кузбассе на 1 января 2019 года было более 672 тысяч аварийных квадратных метров.
Именно в нашей области ударными темпами строили жильё в экстремальных условиях индустриализации, во время эвакуации, в военное и послевоенное время. В результате бараками и разномастными двух-трёхэтажными домами с деревянными перекрытиями и шиферной крышей были застроены целые микрорайоны во многих городах Кузбасса.
До 2025 года в Кузбассе намечено переселить почти 11 тысяч семей с 500 тысяч квадратных метров, потратив 18,5 миллиарда рублей, из которых 17 миллиардов — средства федерального бюджета и лишь 1,5 – областного и муниципальных. Региональная адресная программа опирается на муниципальные, которые есть в каждом городе — так, в Кемерове до 2025 года переселят 908 семей из 145 домов.
Кто определяет, что дом стал аварийным
Дом признают аварийным эксперты по ходатайству межведомственной комиссии.
Запустить проверку могут сами жители — для этого нужно написать в администрацию города заявление о признании дома аварийным и приложить описание дефектов. Это могут быть трещины в стенах, наклон дома, разрушение балок и так далее. Чтобы от заявления точно не отмахнулись, копию можно направить в государственную жилищную инспекцию. Администрация обязана назначить комиссию, а та — выдать заключение: установлено аварийное состояние дома или нет.
Когда аварийное состояние установлено, всем собственникам квартир приходит требование… снести дом за свой счёт. Так положено по закону; если собственники этого не сделают, власти обязаны изъять земельный участок и каждое жилое помещение, выдав замену или выплатив компенсацию в рыночном размере. Между «снести свои квартиры за свой счёт» и «получить от властей рыночную компенсацию» ещё никто, кажется, не выбрал первое, так что требование скорее похоже на ритуал.
Все аварийные дома попадают в единый реестр на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Теоретически здесь можно проверить статус любого дома в стране. Однако точность реестра, похоже, хромает: у дома на проспекте Ленина, 3 в графе «признан аварийным» стоит «нет», хотя существует постановление об обратном. Так что статус своего дома лучше уточнять всё-таки в местной администрации.
Кто попадает в программу переселения
Программа переселения действует по отношению ко всем собственникам домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года.
Очерёдность переселения при этом совпадает с очерёдностью признания аварийности (а не, например, с годом постройки). Это открытая информация, отражённая в приложении к муниципальным программам как список адресов, разбитый по годам. Пример для Кемерова — здесь.
В законе предусмотрен приоритет в очерёдности для домов, в которых началось обрушение, без оглядки на дату признания их аварийными, через механизм судебного решения. Обрушения случались во многих городах. Например, в Кемерове в 2019 году начал разрушаться дом на улице Рукавишникова, 24, который признали аварийным лишь за пару месяцев до этого. В подобных случаях жителей до переселения обязаны поселить в маневренный жилищный фонд по краткосрочному договору найма. Жильё маневренного фонда не обязательно будет эквивалентным разрушенному, достаточно соответствия санитарным нормам — 6 квадратных метров на человека.
Куда переселят
Жителей аварийных домов переселяют в равнозначное жильё.
Ключевой критерий здесь — площадь, она не должна быть меньше старой. Разницу в стоимости жилья фиксируют в соглашении с администрацией: если квартира собственника была дороже, власти выплатят ему разницу при переселении, а если дороже новое жильё — доплатит уже сам человек.
Предлагаемое жильё не может быть в другом муниципальном образовании, но может быть в другом районе города. То есть в Кемерове власти могут предложить переехать из центра в Кировский, но не в Берёзовский.
В любом случае переселение — дело добровольное. Если предлагаемые варианты собственника не устраивают, он имеет право отказаться. В таком случае администрация обязана выплатить ему денежное возмещение.
В интернете много сообщений, что при предоставлении жилья власти должны учитывать норму в 18 квадратов на человека. Это неправда: при переселении нормативы обеспечения граждан жилыми помещениями не учитываются. Возможно, миф появился из-за путаницы собственников жилья с теми, кто заключал договор социального найма. Когда люди не владеют, а снимают жильё в аварийном доме, им в самом деле должны предложить найм в другом месте с соблюдением норм обеспечения.
Каков размер денежного возмещения
Денежное возмещение складывается из рыночной стоимости жилья и расходов на переезд.
Жилищный кодекс требует, чтобы собственнику выплатили стоимость жилого помещения и стоимость его доли в общем имуществе, в том числе стоимость земельного участка. Однако на практике при купле-продаже квартиры на свободном рынке все эти «стоимости» никто отдельно не указывает, они входят в цену. Так что рассчитывать на компенсацию выше рыночной не стоит.
Оценщик устанавливает рыночную стоимость обычным образом: опирается на закон «Об оценочной деятельности в РФ» и утверждённые методики, которые включают анализ цен на аналогичное жильё в этом районе, в других районах и так далее. С одним только нюансом — без учёта аварийности. Что логично: настоящая рыночная цена конкретной аварийной квартиры стремится к нулю, ведь её никто бы не купил.
Выкупная цена отражается в соглашении с администрацией. Если собственник с выкупной ценой не согласен, подписывать соглашение не следует — вместо этого нужно обратиться в суд.
О справедливости, этике и планах государства на расселение
Почему вообще власти должны возмещать частным собственникам стоимость их разрушающегося имущества? Ведь владельцам частных домов или, например, погорельцам ничего подобного не положено. «Им просто повезло», «как приватизировать — так все полновластные хозяева, а как срок годности к концу подошёл — так „государство, помоги“», — с сарказмом пишут в соцсетях владельцы частных домов, которым повезло меньше.
Ответа на этот скорее этический вопрос в законах нет. Можем только отметить, что программа переселения, более чем на 95% финансируемая из федерального бюджета, всегда имеет ограниченный срок и принимается на уровне федерального закона. То есть теоретически в 2025 году новую программу могут и не принять, а областным и местным бюджетам переселение в сколько-нибудь значимых объёмах не под силу.
На деле программу, конечно, наверняка продлят. Тем более что механизм расселения только что глобально усовершенствовали: 30 декабря 2020 года президент подписал закон о комплексном развитии территорий, который позволит расселять ветхое жильё целыми районами и привлечь к этому частные инвестиции. Замысел закона похож на реновацию в Москве.
— У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки. […] Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории. Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям, — цитирует ТАСС члена экспертного совета Минстроя Евгения Муринца.
Государство объединит усилия с крупными застройщиками — они получат площадки под застройку, помощь с инфраструктурой и выплатой компенсаций расселяемым жителям. Жители квартала, в свою очередь, получат не только новую квартиру, но и обновлённые трубы, дороги, площадки и дворы. Причём закон позволяет расселять ещё не аварийные дома, то есть люди смогут поменять старое жильё, не выжидая много, пока его признают аварийным. Участие в программе будет добровольным: проголосовать «за» должны минимум 2/3 жителей каждого многоквартирного дома, попавшего в проект.
Кемерово стоит в числе первых городов, где новый механизм применят уже в 2021 году — в одном ряду с Казанью, Новосибирском и Тюменью.
