В редакцию A42.RU обратилась пенсионерка Екатерина Полудень, проживающая в частном доме на улице 1-й Заречной. Земля в микрорайоне подлежит изъятию и застройке по решению городских властей. Соседние улицы уже снесли, и высотки строящегося ЖК «Московский проспект» поднимаются над крышей Екатерины и полудюжины её соседей. Однако уезжать сама кемеровчанка не хочет: за её дом и участок в 11 соток предложили компенсацию менее полутора миллионов рублей. Тем временем строители проложили через участок технологическую дорогу, у Екатерины пропадало электричество и вода, по неизвестным причинам случился пожар, а прямо в огороде установили туалет.
Корреспонденты A42.RU побывали на стройке и рассказывают, как коммерческие интересы, земельное право и человеческие судьбы переплетаются в историю, из которой не видно хорошего выхода.
Высотки вместо «Кирзавода»
В послевоенные годы Кемерово активно строился. Через дорогу от того места, где сейчас стоит «Лапландия», располагался кирпичный завод, а рядом вырос целый посёлок из домов, в которых жили его работники. Его так и называли — посёлок Кирзавода, или просто «Кирзавод». Неформальное название сохранилось до наших дней. Екатерина Полудень здесь родилась и выросла, этот дом до сих пор её единственное жильё.
— Это дом моей бабушки и родителей, построили его в 1955 году, — рассказывает Екатерина Полудень. — У меня лежат документы начиная с разрешения на строительство. Вокруг жило много людей, все работали, общались, знали друг друга с малых лет. В школу ходили через дорогу, за ней был 15-й магазин, 17-я парикмахерская – у меня там мама работала... Когда окончила школу — поступила в училище №49 на кондитера, и по профессии проработала всю жизнь. Работала и никогда не думала, что придётся мне в такой ситуации оказаться.
На современном городском плане это микрорайон 15А. Перспективное место застройки: в Центральном районе, у транспортной развязки, рядом крупные торговые центры, школы и детсады, Московская площадь и ледовый дворец «Кузбасс», за ними строится новая набережная Томи. Застройщик «Програнд» возводит здесь ЖК «Московской проспект» из блестящих стеклом высоток. Остатки частного сектора — десяток домишек в извилистых улочках — исчезают в их тени.
Отказаться уехать жители не могут: застройщик строит не на общих основаниях, а по постановлению администрации Кемерова «О развитии застроенной территории части микрорайона № 15А…» N 1709 от 9 июля 2014 года. Строения и сооружения в прописанных границах, не соответствующие градостроительному регламенту, подлежат сносу. Земельные участки при этом город изымает, а собственник получает возмещение. Юридически этот вопрос регулирует седьмая глава Земельного кодекса.
Контроль за исполнением постановления N1709 тогдашний глава города Валерий Ермаков официально возлагал на своего заместителя и начальника управления городского развития Андрея Калинина. Сейчас Калинин — генеральный директор ООО СЗ «Програнд».
Грузовики в огороде и пожар
Ревущая двигателями большегрузов, грохочущая сваебойными машинами стройка год от года приближалась к 1-й Заречной. Башенные краны нависли над крышами — притом что в Кемерове ранее случались падения с жертвами. Екатерина Полудень думала, что её с сыном вот-вот переселят — а к ней всё не шли.
— До прошлого года никто ко мне не приходил. Начали прокладывать дорогу – парники мне все порушили. Чабрец у меня там рос, тархун, клубника, малина. Я написала в «Програнд»: на каком основании строите дорогу по участку? Никакого ответа мне не было. В ноябре позвонил мужчина, представился юристом «Програнда», сказал, что в феврале или марте будем общаться насчёт выкупа, и опять пропал. Потом на словах сообщил, что дом оценили в один миллион шестьсот тысяч рублей — и больше вы, мол, никак не получите. А что я на миллион шестьсот куплю? Они мне потом: ну есть же Бутовка, шахта Северная. Вот куда хотят отправить.
Екатерина Полудень уверена: её жизнь при переезде в аналогичный ветхий дом на окраине станет хуже, и это несправедливо и незаконно.
Спустя неделю после того разговора у пенсионерки случился пожар: горела стена и кровля.
– Если бы соседи не увидели дым, может, и вовсе без жилья бы осталась, – всплескивает руками Екатерина.
Экипаж, тушивший пожар, потом выспрашивал её: может, оставила включенным электроприбор? Но Полудень уверена: гореть там было нечему. Причина возгорания осталась неизвестной. Обгоревшие доски крыши перекрыли профлистом, и ещё полмесяца после этого пенсионерка жила без электричества.
Тем временем строители поставили у границы участка сплошной забор. А потом отсыпали гравийную дорогу прямо по участку и пустили по ней большегрузы и спецтехнику. Корреспонденты A42.RU убедились: за час мимо дома грузовик прошёл шесть раз.
Но мало и этого — прямо там, где у пенсионерки были грядки, строители поставили… уличный туалет с дыркой. И активно его использовали.
– В конце апреля сам директор «Програнда», Калинин, ходил с юристом по улице. Подошли просто к забору, окликнули и уже другую сумму говорят: «Мы вот вам миллион двести даём, и уходите куда хотите». Всё голословно, документально предложения не было. Документов об оценке не показали, всё только языком. А если, мол, не хотите уходить – будем на вас в суд подавать, года через полтора получите те же деньги, – негодует Екатерина Полудень.
В мае у пенсионерки лопнуло терпение — она взяла техпаспорт, поставила колышки там, где заканчивается её земля, натянула полосатую ленту и встала на пути очередного камаза с щебнем. Водитель остановился, после недолгого конфликта женщина вызвала полицию, но прибывший экипаж только руками развёл: земельные споры не в нашей компетенции, обращайтесь в прокуратуру и суд. Хозяйка ушла в дом, и грузовик вдавил её ленту в грунт.
Сейчас Екатерина Полудень готовит обращение в прокуратуру. Хотя схема границ в техпаспорте участка довольно однозначна, она вызвала кадастровых инженеров, чтобы точно определить границы на местности и официально зафиксировать, что дорога проходит именно по её участку.
Коттедж в осаде
У остальных жителей 1-й Заречной ситуация схожая: предлагаемые суммы их категорически не устраивают.
— Это моё единственное жильё, — рассказывает Наталья, качая коляску с сыном. — Домик ветхий, но другого нет. Жить давно стало совсем невозможно: техника ревёт, воду отключают. Изъятый дом по соседству не снесли, и там поселились бомжи — пьют, шумят, стаскивают к дому мусор, которым топят печь. Я уехала к родителям, но прописана по-прежнему тут. Дом уже, наверное, ничего не стоит, но земля-то наверняка дорогая! А мне предлагают миллион или меньше — я даже комнату в общаге не смогу купить.
К слову, мусор с улицы давно не вывозят, мульду для сбора отходов убрали. При этом жители исправно платят коммунальные платежи. Они обращались к оператору «Чистый город» по поводу мульды, но там ответили, что помочь не могут: за места сбора отходов отвечают городские власти. И посоветовали нести мусор в ближайшую доступную точку — то есть в соседний микрорайон.
Дом Александра отличается от прочих: это новый двухэтажный коттедж большой площади. Кроме того, Александр единственный из всех жителей сказал, что ему не просто назвали размер компенсации, но и показали отчёт об оценке на четыре миллиона двести тысяч рублей. Однако возвести такой дом, по его словам, стоит намного дороже, а учитывая стоимость земли, выкупная стоимость должна быть, по его мнению, в два и более раза выше.
– Я за свои десять соток плачу налог с кадастровой стоимости земли – один миллион триста тысяч. Сверху ещё стоимость дома – итого плачу налог с базы в восемь миллионов. Это в прошлом году, когда цены были ниже. А мне предлагают четыре двести – это по тринадцать тысяч рублей за квадрат. Вот только в многоэтажках «Програнда» квадрат стоит почему-то не тринадцать тысяч, а больше ста, – разводит руками Александр.
Из-за принципиальности владельца или по иной причине, но этот дом остался на улице Раздолье едва ли не последним: стены высотки возводят впритык к его забору. Строители завалили участок материалами, а насыпь под автостоянку, которая должна быть на месте дома, провели вокруг него полукольцом. Коттедж с теплицами оказался будто в осаде: попасть внутрь можно только по узкой тропке между насыпью и строительными вагончиками.
– Вы посмотрите, сколько сейчас стоят участки такого размера под строительство своего дома. Там пустая земля стоит три, четыре, а то и пять миллионов – ни дороги, ни воды, ни света. А здесь в центре города хотят отнять за полтора! – удивляется Александр.
В «Програнде» на запрос редакции ответили частично: назвали основание для застройки и описали порядок определения компенсации. На вопросы о перемещении строительной техники по участкам и сроках стройки не ответили.
— Изъятие имеющихся на подлежащей развитию территории объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, при этом размер возмещения определяется на основании отчётов об оценке, выполняемых независимыми оценщиками, имеющими необходимую квалификацию и допуски. В настоящее время расселены вся улица Кирзаводская и большая часть улиц Раздолье и 1-я Заречная, что в общей сложности составляет более 50 домов, — подчеркнули в «Програнде».
Компенсация достойная и по закону
В конечном счёте весь спор жителей с застройщиком упирается в сумму компенсации.
В законе указано, что её размер должен быть рыночным. Определяет сумму не застройщик и не городские власти, а оценщик из независимой организации по специальной методике. В общих чертах она такова: оценивается сохранность конструкций, уровень износа, качество ремонта, стоимость надворных построек и даже зелёных насаждений. Кроме того, цена дома сопоставляется с объектами-аналогами — такими же домами в частном секторе в других районах города. Корректировка за разницу в районах составляет 10-15%. А вот размер семьи или количество прописанных для определения размера компенсации значения не имеет.
Кажется, именно в этом пункте основа для противоречий. Жители видят, что на их земле строят дорогое жильё — и подчёркивают, что имеют право на солидную компенсацию. Будь переселение добровольным, они бы поставили за землю цену гораздо выше — ведь застройщик «перепродаст» её новым собственникам квартир совсем не за миллион.
— В этих многоэтажках однушка стоит четыре миллиона рублей, трёшка — восемь. «Програнд» может прибылью с продажи пары квартир перекрыть нам достойные компенсации, и ещё останется. Они забирают землю за копейки, а зарабатывают на ней сотни миллионов, — с негодованием говорят жители.
— Оценщик открывает сайт с объявлениями, смотрит, сколько стоит аналогичное жильё в аналогичном районе, — рассказывает знакомая с методикой оценки сотрудница строительной компании Анна О. — Суть проблемы в том, что дома-то сами по себе недорогие — без удобств, без отопления, ветхие. Их стоимость в глазах людей высока лишь из-за перспектив будущей застройки. Но оценщик не должен этот фактор учитывать, а без него эти дома вообще уже почти ничего не стоят, а участкам миллион — красная цена.
Анна подчёркивает, что ситуация, в которой житель ветхого дома требует новую квартиру, кажется ей нерыночной.
Екатерина Полудень будто заочно спорит с этим.
— Мне разводят руками: мол, ну что поделаешь, у нас капитализм. Да какой это капитализм? При капитализме я сама решаю, по какой цене свою землю продавать.
По словам пенсионерки, она не ищет сверхприбылей.
— Золотых гор нам не надо — просто нужно жильё для нас с сыном. Маленькую однокомнатную сыну и однокомнатную мне. Ни восемь, ни десять миллионов не прошу – просто дайте взамен за мой дом и землю достойное жильё.
Перспективы — призрачные
— Ещё тридцать лет назал было понятно, что дома наши снесут. Но я всю жизнь думала как: понадобится земля городу — так нас спокойно, по-человечески переселят, дадут другое жильё. А потом уже начнут строить. Верила в порядочность, ходила, можно сказать, в розовых очках, — сетует Екатерина Полудень.
По закону, если компенсация владельца не устраивает и он не уезжает, администрация подаёт в суд. В ходе процесса собственник может представить заключение оценщика, которого нанял сам. Чья оценка точнее, тоже решит суд.
Теперь пенсионерка обратилась к кадастровым инженерам и в администрацию города, ищет юриста и готовится к суду. Перспективы у неё призрачные. Юристы отмечают, что на практике, если первый отчёт об оценке составлен по правилам, суды редко увеличивают размер компенсации более чем на 20%. Кроме того, суд может привести к неожиданному результату: размер компенсации могут даже снизить.
Подготовка, суд, процедура выкупа и подбора нового жилья для Екатерины Полудень может занять ещё немало времени — и год, и более. Жить в нынешних условиях ей тяжело: уровень шума явно превышает допустимый по санитарным нормам, коммунальные услуги оказывают с перебоями, участок разрушают, о благоустройстве и говорить нечего. Денег на юриста нет. Екатерина пьёт корвалол, надеется на бога и просит помощи у городских властей.
Фото: Елена Царегородцева / A42.RU
