Дешёвая ипотека закончится 1 мая. Объясняем простым языком, что изменится и кого это коснётся

С 1 мая Центральный банк России вводит для банков новые условия выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках по договорам долевого участия. В результате банкам будет невыгодно давать ипотеку людям небогатым, у которых высок риск не справиться с платежами. Эксперты прогнозируют повышение процентных ставок. Рассказываем, как застройщики хитрят, занижая ставки, и у кого шансы получить ипотеку существенно снизятся.

Почему ипотеку станет сложнее получить 

Центробанк повышает для банков надбавки к коэффициентам риска. Эти коэффициенты — это такие специальные ограничения по объёму капитала, который обязательно должен быть у банка, чтобы выдать кредит. После 1 мая для выдачи рискованных ипотечных займов банку потребуется больше капитала, чем раньше. 

Смысл изменения — сделать так, чтобы банкам было невыгодно давать ипотеку, по которой ожидается большой риск просрочки и невозврата. В Центробанке опасаются, что цепочка невозвратов приведёт к тому, что банки будут массово забирать ипотечные квартиры, их стоимость на вторичном рынке не покроет долга, и банки начнут банкротиться — именно так разворачивался ипотечный кризис 2008 года в США.

Получается, большая разница в цене между первичкой и вторичкой опасна и для банков, и для покупателей квартир. Но обилие ипотечных программ только увеличивает эту разницу, потому что раздувает цены на первичку. Центробанк указывает на двух главных «виновников»: льготную программу ипотеки с господдержкой и совместные программы банков с застройщиками. О них расскажем чуть подробнее.

Чем плоха «ипотека под 1%»

Совместная программа — это когда застройщик предлагает запредельно низкие ставки по ипотеке, например, 3% или даже 1%, и минимальный первый взнос. Конечно, это происходит не по доброте душевной и не благодаря неким волшебным договорённостям, что бы там ни говорили персонажи вездесущей рекламы. Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов застройщики завышают цену по сравнению с рыночной на 20-30% — таковы были оценки Центробанка в феврале. Зато люди, которые зарабатывают недостаточно, чтобы накопить на первоначальный взнос, могут позволить себе квартиру. Хоть это в итоге и менее выгодно, и более рискованно для всех участников.

Последние три года спрос на новое на жильё поступательно рос из-за программы льготной ипотеки. По данным Росстата, на конец 2022 года разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках достиг рекордных 30%, а в Московской области и всех 55%. Причина — именно раздача кредитов, а не потребительские свойства жилья. Это видно в динамике: в 2018 году, когда льготных программ было меньше, а порог получения ипотеки выше, разрыв в ценах между первичкой и вторичкой составлял лишь 13%, в 2019 году — 9%. Примерно такова органическая рыночная разница. Всё, что выше — искусственно раздутый пузырь, который Центробанк хочет слегка подсдуть, пока тот не лопнул.

Кому станет сложнее получить ипотеку

Когда банк решает, давать или не давать ипотеку, он оценивает долговую нагрузку заёмщика. Считается, что риск невозврата возникает, если человек платит по долгам ежемесячно более 40% дохода. Однако в четвёртом квартале 2022 года почти половина заёмщиков (44%) получили ипотеку при долговой нагрузке более 80%! Особенно негативно на платёжеспособности сказывается получение средств для первоначального взноса через потребительский кредит. Схема противоречит смыслу и цели первоначального взноса, но некоторые банки, по сути, закрывали на эту лазейку глаза.

С 1 мая Центробанк устанавливает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на новостройки по договору долевого участия. Они зависят от первоначального взноса: если он составит 20-30%, то банк должен иметь запас по капиталу в 50% от суммы кредитного договора, если 15-20% — 100%, а если 10-15% — то целых 150%.

Для ипотеки на вторичном рынке требования тоже повысят, но только для сделок, в которых стоимость квартиры не покрывает кредит. Требования увяжут с показателем долговой нагрузки человека: если она ниже половины дохода, то требования к капиталу банка останутся на уровне 50%, а если человек платит по долгам более 80% каждый месяц, то банку полагается иметь капитал на 100% стоимости договора, чтобы выдать такой кредит.

Какой будет ставка по ипотеке

Сейчас ипотечная ставка по программам с господдержкой — 8% и 6%, а средняя ставка по «чудо-программам» от застройщика — около 3,5%. Чтобы ограничить распространение схем с занижением ставки, Центробанк будет по сложной методике рассчитывать рыночную процентную ставку и нагружать новыми требованиями банки, ставки которых искусственно занижены. 

Суть требований в том, что Центробанк будет сравнивать стоимость кредита с рыночной ставкой. Если разница будет 20% и более, банку понадобится создать дополнительные резервы в размере 30% стоимости кредита. Если стоимость кредита будет ниже рыночной на 50%, то и дополнительных резервов понадобится 50%. В итоге, чтобы выдать ипотеку, например, на 4 миллиона под 3,5% годовых и с первым взносом 15%, банк будет обязан иметь капитал 6 миллионов рублей и ещё зарезервировать 2 миллиона. Это снизит выгоду банка: зарезервированные средства уменьшают свободный капитал, их нельзя реинвестировать, а нужно держать на счёте в Центробанке.

Новые требования начнут действовать с 30 мая, но будут распространяться на кредиты, выданные после 15 марта.

Стоит ли ждать снижения цен

Центробанк заявляет, что новые требования уменьшат риски и банков, и заёмщиков.

Банкам становится очень невыгодно выдавать ипотеку людям, которые не могут скопить на первый взнос более 20% и платят по долгам более 50% ежемесячного дохода. Их шансы получить ипотеку, ранее вполне существенные, в мае резко станут ниже.

Ставка по ипотеке без льгот может вырасти до 9,5% — 11%.

Совместные программы с застройщиками будут сворачиваться. По мнению ряда экспертов, которые приводят «Известия», в 2023 году ипотеку будут выдавать в основном на классических условиях, а объёмы выдачи снизят.

Спрос на новостройки и стоимость жилья в них может упасть, однако это не произойдёт резко. Ведь условия по действующим договорам и стройкам остаются прежними, а программы «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» (под 8% и 6% соответственно) продолжают действовать.

Фото: A42.RU