С 20 сентября первоначальный взнос по программам ипотеки с господдержкой вырастет до 20%. Цены на жильё растут второй год, но спрос на новостройки не ослабевает: почти все квартиры в стране раскупают задолго до сдачи дома.
Правительство несколько раз ужесточало условия кредитования по льготным программам, в июле Центробанк повысил ключевую ставку до 8,5%, а в сентябре — сразу до 13%. Но это привело не к спаду, а к ажиотажному спросу: все, кто может, торопятся купить квартиру, «потому что потом будет ещё хуже». Мы поговорили с риэлторами о том, как люди будут покупать жильё в наступающую эпоху высоких ставок и больших первых взносов.
«Трёшка» за 9 миллионов: как взлетали цены на новостройки
По данным Кемеровостата, на конец первого полугодия квадратный метр в новостройках Кузбасса стоил больше 100 тысяч рублей, на вторичном рынке — 78 тысяч рублей. «Трёшку» без отделки на бульваре Строителей продают за 8-9 миллионов рублей, «однушку» в хрущёвке на проспекте Ленина — за 3-4 миллиона. При средней зарплате в 57 тысяч рублей, а медианной («настоящей средней») в 39 тысяч рублей квартиры выглядят совершенно недоступными. Чтобы понять, как до этого дошло, нужно вернуться на два года назад, когда цены были ниже на треть.
В декабре 2021 года ключевая ставка Центрального Банка России составляла 8,5%. Ключевая ставка — это, несколько упрощая, ставка, по которой банки получают деньги в кредит у Центробанка. Затем банки выдают кредиты заёмщикам, добавляя к этой ставке свою долю. Соответственно, повышение ключевой ставки означает повышение стоимости всех коммерческих кредитов в стране. С помощью ключевой ставки Центробанк влияет на экономику: если ставку понижать, банки выдают больше кредитов и экономика быстрее развивается, но при этом из-за растущего спроса растут и цены — происходит инфляция. Чтобы затормозить инфляцию, нужно повысить ключевую ставку — но это замедлит экономический рост.
Обычно Центробанк аккуратно балансирует между этими показателями, но в марте 2022 он был вынужден резко поднять ставку с 9,5% до 20%, чтобы снизить эффект от западных санкций и ограничить возможности для паникующих участников рынка. Для «обычной» ипотеки это был практически заградительный процент, зато купить жильё можно было по одной из льготных программ — для семей с детьми, ИТ-специалистов, для строительства дома или на покупку первой квартиры в новостройке.
Ловушка от застройщика под 1%
Через пять месяцев ключевая ставка вернулась к норме (8% на июль 2022 года), но рынок уже перестроился. Льготная ипотека стала основным вариантом для покупки жилья, а застройщики и банки разработали схемы для дальнейшего увеличения продаж. Вышла на новый виток популярности «ипотека от застройщика» под 4%, 3% и даже 0,1%, то есть якобы в рассрочку. «Якобы» — потому что упущенную выгоду заранее закладывали в цену квартиры, которая могла быть дороже на 30% от нормального варианта без маркетинговых ухищрений.
Очевидным последствием этой игры в низкие ставки стало раздувание цен на новостройки. По этой и другим причинам за 2022 год средняя цена на первичном рынке поднялась на 21%, тогда как на «вторичку», которая по льготным программам не подходит, лишь на 11,8%. В Кемерове квартиры вообще подорожали почти на треть (+27,4% по данным Restate.ru), так как до 2022 года цены в Кузбассе были существенно ниже, чем в соседних Новосибирске и Томске.
За первые полгода 2023 года первичка выросла в цене ещё примерно на 5%, а за минувший месяц — сразу на 3,6%, но уже по другим причинам: из-за роста ключевой ставки и в преддверии ужесточения условий льготных программ люди торопились вложить сбережения и обеспечили ажиотажный спрос. Новостройки продолжают раскупать, и, по мнению аналитиков «Коммерсанта», после ужесточения условий активность покупателей замедлится, но цены будут расти по инерции ещё полтора-два месяца.
— Рост цен стимулировала и активность инвесторов, в том числе спекулятивная, — комментирует Маргарита Куксина, руководитель агентства «Прайм-недвижимость» и член правления Ассоциации риэлторов Кемеровской области. — Многие люди покупали жильё впрок, для детей или дальнейшей перепродажи. С ужесточением условий они уже снизили активность. Тем не менее, в ближайшее время я не ожидаю в Кемерове и Новокузнецке снижения цен — регион развивается, люди переезжают в крупные города, на рынке аренды даже сформировался дефицит. Спрос не будет падать резко, нынешняя ситуация с ценами — надолго.
Спасение во вторичке? «Однушка» в хрущёвке за 42 000 в месяц на 30 лет
До 20 сентября первый взнос по программам «Семейная ипотека» (до 6%), «Льготная ипотека» (до 8%), «ИТ-ипотека» (до 5%) и «Дальневосточная ипотека» (до 2%) составлял 15%, а по программе «Сельская ипотека» — 10%. С 20 сентября первый взнос по всем программам поднимают до 20%. Минстрой предложил такую меру, чтобы охладить рынок: ожидается, увеличение первого взноса снизит спрос примерно на те же 20%.
— Первоначальный взнос повышается для всех получателей льготной ипотеки, даже тех, у кого на руках уже одобрение банка, — объясняет Маргарита Куксина.
Для людей это значит, что потребуется накопить на четверть больше, чем требовалось ранее. Например, для маленькой студии за 4 миллиона понадобится не 600 тысяч рублей, а 800 тысяч. Кто-то сможет себе это позволить, сократив затраты на мебель и ремонт, кому-то придётся копить дальше или прибегать к сомнительным схемам формирования первого взноса — от «невидимого» кредита наличными до микрозаймов. При этом неизвестно, сколько ещё просуществуют льготные программы — ставки и сроки могут измениться в любой месяц.
Возможно, стоит задуматься о покупке жилья на вторичном рынке: из-за льготных программ новостройки далеко обогнали в стоимости бывшие в употреблении квартиры. Однако при более низкой цене и низком первоначальном взносе (в зависимости от объекта и банка он порой может составлять всего лишь 10%) на вторичном рынке действуют только рыночные ставки — пока ещё действуют предложения под 13,5%-14%, но, по словам риэлторов, они неизбежно вырастут выше ключевой и остановятся у отметки между 16% и 17%. Пока что базовый расчёт таков: при стоимости однокомнатной «хрущёвки» в 3,5 миллиона и ставке 15,7% первый взнос составит 346 500 рублей, ежемесячный платёж — 42 000 рублей, срок кредита — 30 лет.
— Никто не ожидал такой ситуации, — говорит Маргарита Куксина, — но вот мы в ней, и человеку без жилья с чего-то надо начинать. Брать совсем маленькую квартиру, увеличивать свой доход, задуматься о предпринимательской активности. Выигрывает смелый и действующий решительно. Конечно, со средней нашей зарплатой в 50 тысяч рублей на ипотеку теперь рассчитывать тяжело.
Эксперты «Российской газеты» полагают, что высокие ставки по кредитам, скорее всего, вернулись в Россию надолго. Инфляция растёт, и чтобы сдерживать её, Центробанк не будет понижать ключевую ставку.
— В текущих условиях для возврата к цели по инфляции потребуется продолжительный период жесткой денежно-кредитной политики, — цитирует издание главу ЦБ РФ Эльвиру Набиуллину.
В горизонте нескольких месяцев это поможет сдержать цены на широкий круг товаров, но для будущих покупателей жилья новости скорее плохие. По сути, ипотеку намеренно делают менее доступной, чтобы остановить раздувание ценового пузыря.
Фото: A42.RU
