Что будет с ценами на недвижимость после отмены льготной ипотеки?

24 марта эксперты рынка недвижимости Кузбасса встретились в рамках круглого стола, чтобы обсудить актуальные проблемы отрасли. Спикерами мероприятия выступили представители агентств недвижимости, банков и застройщиков. Основные тезисы встречи — в нашем материале.

Льготная ипотека: последствия

Мероприятие отличилось масштабом: всего в обсуждении приняли участие 14 экспертов, благодаря чему удалось многоранно раскрыть вопросы, поставленные на повестку круглого стола. Спикерами выступили:

• Маргарита Куксина, представитель «Прайм-недвижимость»;
• Екатерина Лысенко, представитель «Риэлтсервис»;
• Наталья Титова, представитель «Софт недвижимость»;
• Максим Тарский, представитель «Мегадом»;
• Ольга Ведерникова, представитель «Территория права»;
• Марина Глинская, представитель «Ярмарка недвижимости»;
• Наталья Павлова, представитель «Огни города»;
• Анастасия Чифанова, представитель «Эксперт»;
• Максим Бауков, заместитель управляющего Кемеровским отделением ПАО Сбербанк;
• Елена Замятина, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Открытие» в Кемеровской области;
• Вера Туманова, начальник отдела продаж некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса»;
• Анна Рафикова, менеджер по развитию АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кузбасса» (АИЖК Кузбасса);
• Наталия Мегиль, директор сети офисов Райффайзенбанка в Кемерове и Томске (заочное участие);
• Владимир Сердюк, замдиректора «Финансы и недвижимость-Инвест»;
• Вячеслав Ворожейкин, журналист А42.RU, ведущий круглого стола.

Рынок недвижимости будоражит льготная ипотека, введённая в качестве меры государственной поддержки в 2020-м году, которая позволила банкам снизить ставки по ипотечным кредитам до рекордно низких показателей. Именно с обсуждения этой темы и началась дискуссия экспертов. Маргарита Куксина объяснила, что главной целью программы было поддержать деятельность застройщиков.

— За строительством стоит 18 отраслей промышленности, поэтому в кризисные времена для экономики страны важно поддерживать застройщиков, — пояснила Маргарита.

Внедрение программы льготной ипотеки простимулировало спрос на рынке недвижимости, и огромный интерес покупателей к низким ставкам привёл к активному росту цен. Предложение оставалось ограниченным, а спрос увеличился в разы. По законам экономики цена в этом случае уравновешивается за счёт роста, от чего выигрывает застройщик, но не покупатель.

— В среднем цены на рынке недвижимости Кузбасса увеличились на 20%, — комментирует Наталья Павлова.

Увеличение спроса отмечают и в Фонде развития жилищного строительства Кузбасса. По словам начальника отдела продаж Фонда Веры Тумановой, в его жилых комплексах «Томь» и «Кузнецкий» за прошедший год продажи выросли почти в два раза.

О том, почему полезный инструмент привёл к ипотечному безумию, рассказала Маргарита Куксина. По её мнению, пандемия глобально изменила отношение людей к недвижимости во всём мире.

— Появилась ценность пространства, в котором ты живёшь, — объясняет эксперт. — До этого мы ходили на работу и ездили в отпуска, а, постоянно находясь дома, люди стали задумываться, уютно ли им в месте, где они проводят большую часть времени. Тут же закрытые границы и льготная ипотека — сэкономили деньги на путешествиях, да ещё и появилось выгодное предложение для улучшения жилищных условий. Так, катализатором роста цен стал эффект толпы — многие хотели переехать в новое жильё. В ажиотаже пошли сумбурные и непродуманные решения.

— Действительно, благодаря низкой ставке по ипотеке люди смогли позволить себе более просторное жильё. Мы отметили повышение спроса на квартиры больших площадей, — отметила Вера Туманова.

Однако дело не только в стремлении улучшить качество жизни. По словам Натальи Павловой, рост сделок по недвижимости в целом также подстегнула нестабильная экономическая ситуация.

— Массовый «психоз» начался летом, когда резко менялся доллар и евро, — говорит Наталья. — Люди приходили с суммой денег и спрашивали, куда их лучше вложить. То, что мы имели такой большой наплыв сделок, во многом обусловлено тем, что люди переводили накопления в недвижимость как в более надёжный инструмент хранения денег.

Эксперт Максим Тарский добавил, что в таких напряжённых ситуациях задача риелторов помогать клиентам с определением целесообразности покупки недвижимости, а также консультировать по разным сегментам квартир в зависимости от целей приобретения квадратных метров.

Как пандемия повлияла на поведение потребителей

Спикеры выделили и другие тенденции потребительского поведения, связанных с коронавирусом. Владимир Сердюк отметил, что благодаря «удалёнке» многие люди задумались о переезде в более благоприятные на свой вкус локации, ведь теперь можно работать из любого города. Маргарита Куксина отметила, что сейчас жильё не покупают на десятилетия, как раньше — люди стали более мобильны и готовы менять квартиры раз в 3-5 лет.

К сказанному коллегами Наталья Титова добавила, что изменились и требования клиентов к качеству, которое предоставляют застройщики.

— Появились новые стандарты комфорта — людей интересует готовая богатая инфраструктура, безопасный двор, куда можно спокойно отпустить ребёнка, удобные парковки вне двора, — поясняет Наталья. — Застройщики понимают, что теперь недостаточно просто поставить двадцатиэтажку. То, что окружает дом, тоже входит в затраты застройщика, поэтому мы отмечаем это как ещё один фактор повышения цены.

— Наличие инфраструктуры — важный фактор при выборе жилья, — добавляет Вера Туманова. — При этом сегодня особое внимание покупатели уделяют транспортной доступности. Именно поэтому в ЖК «Кузнецкий» строится современная четырёхполосная дорога, которая сократит время в пути до центра города. А для новосёлов с детьми будут возведены два садика, школа и огороженная внутридомовая территория с комфортными детскими площадками. 

Подробное исследование о поведении заёмщиков во время пандемии и появления ипотеки с господдержкой предоставили в Райффайзенбанке.

Как дела у банков

Появление льготной ипотеки повысило спрос на услуги банков, однако в июле программа будет отменена, и это, вероятно, может сказаться на объёме выдаваемых кредитов и привести к снижению количества ипотечных сделок по недвижимости. Однако представители банков заверили, что не видят для себя рисков, связанных с отменой льготной ипотеки.

— В «Открытии» ранее льготная ипотека составляла около 30% сделок, но по итогам первого квартала 2021 года в нашем портфеле она стала составлять всего 17% — спрос на данный продукт снизился почти в 2 раза, — комментирует Елена Замятина. — Отмена льготной ипотеки значительно не повлияет на наш портфель, потому примерно те же объёмы мы сможем обеспечить другими кредитными продуктами.

— АИЖК Кузбасса, как региональный представитель института развития рынка жилья и ипотеки — компании ДОМ.РФ, также не видит рисков резкого снижения объёмов ипотечного кредитования в связи с отменой программы, — отметила Анна Рафикова. — Данная программа с задачей поддержки строительства справилась на отлично. В Агентстве благодаря дополнительному субсидированию ставки от застройщика НО «Фонд РЖС» кузбассовцы оформили ипотеку от 5,2% годовых на срок до 30 лет. Тем не менее, аналогичные программы, когда государство частично субсидирует ипотечную ставку, действуют с 2006 года, и, наверняка, на смену этой программе придет новая, возможно, более адресная.

— Действительно, льготная ипотека простимулировала покупку квартир в новостройках, — поясняет Наталия Мегиль. — Но спрос, созданный госпрограммой, скорее дополнительный, чем компенсирующий. Если ипотека на новостройки показывает впечатляющую динамику, то, несмотря на отсутствие льготных программ, ипотека на вторичный рынок все же формирует больший объём выдач. В Райффайзенбанке на льготную ипотеку приходится 15-17% выдач, а кредиты на вторичку составляют 30%.

— В Сбере не видят серьёзных структурных рисков, связанных с отменой льготной ипотеки, — комментирует Максим Бауков. — Как ключевой поставщик финансов мы готовы и развивать, и приостанавливать программу. Даже при отмене льготной ипотеки у нас останется огромная линейка кредитных продуктов, дающая потенциальному заёмщику большие возможности. Благодаря этому мы компенсируем отмену ипотеки с господдержкой.

Успевать ли в последний вагон?

У россиян осталось 3 месяца, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, однако при возросших на 20% ценах на недвижимость возникают сомнения в целесообразности и выгоде использования этого инструмента. Стоит ли ждать снижения цен или нужно прыгать в последний вагон и скорее оформлять ипотеку с господдержкой? Всё-таки исторически рекордно низкая ставка, повторится ли такое предложение в ближайшие годы? Сомнений много.

Эксперты круглого стола поделились своими мнениями.

— Мой ответ — конечно, брать, — отвечает Максим Бауков. — За последние 20 лет уровень ставок на ипотеку никогда не был таким низким, это самые дешёвые деньги, которые когда-либо можно было приобрести.

— Действительно, ставки никогда не были такими низкими, но с учётом сильно выросших цен платёж по ипотеке останется примерно одинаковым, — делится мнением Наталья Павлова. — Для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, например, переехать в квартиру с большей площадью, после отмены льготной ипотеки ничего не поменяется — дельта останется примерно одинаковой. А вот людям, которые планируют покупать недвижимость впервые, я бы советовала подождать.

— Если мы берём рядового потребителя, которой хочет улучшить свои жилищные условия, то я рекомендую решать задачу в моменте, — добавляет Максим Тарский. — Есть цена, которую вам сейчас рекомендовал риелтор, если предложения на рынке. Просчитали, сколько нужно средств и реализовали сделку. Надеяться на то, что ваша квартира подорожает, а другая — подешевеет, это риск и игра в казино.

К мнению перечисленных экспертов присоединились и другие спикеры. Общая позиция представителей круглого стола состоит в том, что нужно отказаться от выжидательной позиции, так как наверняка предсказать, что будет с рынком недвижимости и какие факторы на нём будут действовать после отмены льготной ипотеки — невозможно.

Есть ли жизнь после отмены льготной ипотеки?

Банки, застройщики, риелторы, агентства недвижимости, консалтеры и потенциальные покупатели недвижимости замерли в ожидании первого июля. Отмена льготной ипотеки снова изменит рынок, как это произошло после её запуска. Эксперты поделились прогнозами о том, какими могут быть последствия ликвидации кредитного продукта.

Популярным среди спикеров стало мнение о том, что стоимость недвижимости в большом количестве сегментов будет снижаться. В том числе Анна Рафикова отметила, что первой начнёт дешеветь вторичка, с чем согласился и прокомментировал Максим Тарский.

— Жильё низкого качества (дольше 50 лет), будет дешеветь первым, — поясняет Максим. — На него спрос сокращён изначально даже в текущем растущем рынке. Далее типовая панельная застройка 80-90х. На неё всегда есть спрос, и решающим фактором здесь является хороший ремонт. Квартиры без него сильно сокращаются в цене, так как человеку в таком случае проще купить новостройку. Остаётся сегмент новостроек. Встанут ли продажи? Всё зависит от застройщика. В сложившейся ситуации важно найти свою аудиторию и правильно преподнести имеющийся продукт.

Марина Глинская сказала, что в 2021 году стоит ожидать активного роста предложений квартир от инвесторов. При этом Наталия Мегиль предсказывает их появление и в более долгосрочной перспективе.

— Думаю, что в ближайшие годы вторичный фонд пополнится интересными объектами тех заёмщиков, кто воспользовался льготной ипотекой для покупки недвижимости с инвестиционной целью, — поясняет Наталия.

В целом ожидается, что рынок будет «падать» и станет менее активным. Однако сообщество риелторов этот факт не пугает.

— На растущем рынке продать может каждый, а на снижающемся — только профессионал, — комментирует Маргарита Куксина. — Люди начинают более ответственно относиться к покупке недвижимости, а на вдумчивом рынке роль риелтора укрепляется, и нам самим становится интереснее работать.

Сердюк Владимир рассказал, что может спасти рынок от падения и простимулировать спрос на покупку недвижимости.

— В Ленинградской области выросли зарплаты, и в результате уже через 6-9 месяцев в регионе увеличилось количество ипотечных кредитов, — приводит пример Владимир. — Если растёт доход, то растёт и спрос на квартиры — как правило, люди вкладывают эти деньги в улучшение жилищных условий.

Главный вывод, который можно сделать на основе дискуссии приглашённых спикеров — не стоит ждать и подгадывать удачный момент для приобретения квартиры, иначе можно потерять намного больше.

Как выяснили эксперты, в большинстве случаев целесообразней действовать в моменте и решать проблему с улучшением жилищных условий здесь и сейчас. Только в отдельных ситуациях действительно стоит ждать 1 июля и уже в новых реалиях оценивать, как будет себя вести рынок.

Однако каждый случай индивидуален, поэтому если вы не уверены в своих знаниях в области недвижимости, рекомендуем обратиться к экспертам, которые помогут продумать наиболее выгодную для вас стратегию приобретения недвижимости.

Фото: Максим Гачко / A42.RU