22 апреля в 10:50 Недвижимость

Круглый стол. Рынок недвижимости 2022: покупать, продавать или подождать

Сложившаяся в мире ситуация серьёзно повлияла на российскую экономику, задев в частности и рынок недвижимости. Что изменилось в условиях льготной ипотеки, стоит ли сейчас обзаводиться жильём, как быть с повышенными ставками — эти и другие важные вопросы обсудили за круглым столом риелторы, застройщики и представители ведущих банков Кузбасса.  

За круглым столом:

  1. Кристина Судорина, ВТБ, управляющий директор по ипотеке.
  2. Станислав Лосев, ВТБ, начальник отдела развития ипотечного бизнеса.
  3. Александр Тыщенко, ПСБ, ведущий менеджер по продаже ипотечных продуктов.
  4. Дмитрий Савушкин, Сбербанк, менеджер по работе с партнёрами жилищного кредитования.
  5. Степан Дандыкин, директор Федерального оператора недвижимости «Перспектива 24», официальный партнёр по продажам СЗ «Парковый».
  6. Дарья Романенко, PR-менеджер «Перспектива 24».
  7. Анна Рафикова, менеджер по развитию АИЖК Кузбасса.
  8. Вера Туманова, начальник отдела продаж НО «Фонд РЖС».
  9. Роман Землянов, агентство недвижимости «Этажи», руководитель ипотечного отдела.
  10. Светлана Суворова, агентство недвижимости «Этажи», менеджер отдела продаж.

Ипотека с господдержкой: актуальные изменения

Обеспечение россиян доступным жильём остаётся приоритетным направлением государственной поддержки, невзирая на происходящие в мире события, поэтому льготная ипотека — по-прежнему самый интересный на рынке продукт. В первом квартале 2022 года спрос на программу «Господдержка 2020» значительно вырос, а 6 апреля максимальная сумма жилищного займа увеличилась до 6 миллионов рублей.

— Базовая ставка по госпрограмме на сегодняшний день составляет 12%. Мы предлагаем дисконт — дополнительную скидку в 0,3% за использование цифровых сервисов электронной регистрации и безопасного расчёта при проведении дистанционной сделки, — рассказывает управляющий директор по ипотеке банка ВТБ Кристина Судорина.

Семьи, в которых после 1 января 2018 года родился ребёнок, обзаводятся жильём с помощью «семейной» ипотеки — базовая ставка ВТБ по этому продукту сейчас равна 5,7% годовых со скидкой при электронной регистрации.

Интересные условия по «семейной» ипотеке действуют и для клиентов ПСБ — им предлагают пониженную базовую ставку 5,1% при 15% первоначального взноса. Для сотрудников государственного сектора и оборонно-промышленного комплекса, а также зарплатных клиентов ПСБ, ставка ещё ниже — 5%.

Необходимое условие «семейной» ипотеки — приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости. Раньше её продавцом должен был быть девелопер. Это правило исключало большой сегмент новых квартир, которые на стадии строительства уже были куплены физическими лицами с помощью уступки права требования. Недавно в ПСБ скорректировали эту формальность: теперь «семейную» ипотеку можно взять и при уступке права требования, то есть продавцом в данном случае может выступать не застройщик и не девелопер, а физическое лицо.

Лояльнее стали и условия «военной» ипотеки — будучи опорным банком ОПК, ПСБ уделяет этому сегменту особое внимание. Сегодня ставка для военнослужащих составляет 6,6% годовых независимо от того, на каком рынке приобретается квартира — первичном или вторичном. Максимально возможная сумма жилищного кредита — 3, 81 миллиона рублей, а сумма первоначального взноса — 15% от цены недвижимости. При этом первоначальным взносом выступают накопления по свидетельству накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Однако это не ограничивает возможность вносить и свои накопления в счёт первоначального взноса, рассказал Александр Тыщенко, ведущий менеджер по продажам ипотечных продуктов ПСБ.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) тоже радует льготными ставками — 5,1% по «семейной» ипотеке, 11,5% по программе «Господдержка 2020». Сохраняется дисконт в 0,2% для медицинских работников. Совместно с Фондом развития жилищного строительства в агентстве запустили акцию — всё строящееся жильё продают с субсидией от застройщика по ставке 10,3%.

Начальник отдела развития ипотечного бизнеса ВТБ Станислав Лосев добавил, что благодаря специализированной программе, запущенной ВТБ совместно с компанией «Промстрой»,  при покупке таунхауса в жилом районе «Лесная поляна» кемеровчане могут воспользоваться дисконтом в 1,2%. Процентная ставка по акции в рамках «семейной» ипотеки составит всего 4,5%, а по программе «Господдержка 2020» — 10,5% годовых. Действие этого предложения продлено до 31 мая 2022 года.

Ипотека с государственной поддержкой выглядит всё так же хорошо, однако тенденциям свойственно меняться. Что ожидает программы в ближайшем будущем, не готовы прогнозировать ни в одном банке. Как заметила Кристина Судорина, в ВТБ рассчитывают, что сроки действия госпрограммы «Ипотека 2020» продлят. По данным ВТБ, около 40% ипотек, взятых в Кузбассе в первом квартале года,  выданы на льготных условиях, а значит, спрос на льготное кредитование сохраняется высокий.

Есть ли жизнь без господдержки

Стоит отметить, что ипотеку берут даже те кузбассовцы, которые не могут рассчитывать на государственные льготы. Примерно 30% выданных за апрель жилищных кредитов взяты по ставке, достигшей исторического максимума — 22,4%. На первый взгляд не до конца ясно, чем обусловлен столь оживлённый спрос, но эксперты круглого стола поясняют — люди берут займ, зная, что в скором времени погасят его, реализовав материнский капитал или получив деньги с продажи имущества.

Впрочем, недавно возросшая ставка уже значительно снизилась. Существуют способы сделать её ещё меньше. Анна Рафикова анонсировала выгодное нововведение АИЖК — снижение ставки на 3% при единовременной уплате 2% от суммы кредита. Так ставка на вторичное жильё в АИЖК составит 13,7% годовых. Дмитрий Савушкин отметил, что в Сбербанке намерены предлагать дополнительный дисконт в 0,4% по всем программам на первичном рынке в случае, если застройщик является уникальным платиновым партнёром банка. Дополнительно во втором квартале Сбербанк реализует программы субсидирования, в рамках которых компании-работодатели предоставят своим сотрудникам определённую сумму для приобретения квартиры. Похожие программы лояльности много лет действуют для персонала компаний-партнёров в ВТБ и АИЖК.

Инновации в сфере получения ипотеки и проведения сделки

Не обошлось и без обсуждения нововведений, коснувшихся процесса получения ипотеки и проведения сделок с недвижимостью.

— Сбербанк расширил линейку отделений, где есть возможность подписания кредитной документации. Теперь необязательно посещать офис ипотечного кредитования, можно прийти в любой, без очереди, записавшись на нужное время. По ряду офисов возможно подписание документов даже по субботам, — поделился менеджер по работе с партнёрами жилищного кредитования Сбербанка Дмитрий Савушкин.

Впрочем, это всё для тех, кто любит вести дела по старинке. Клиенты, освоившиеся с новыми технологиями, могут подписать кредитную документацию и без посещения офиса банка, а онлайн, находясь у застройщика, партнёра или у себя дома. Единственное требование — наличие у продавца и покупателя электронных подписей. Их можно выпустить в офисе Сбера.

За безопасное проведение сделки можно не переживать. На сегодняшний день доступны три способа расчёта.

  1. С помощью банковских ячеек.
  2. Через открытие аккредитивного счёта в офисе банка — цена услуги за наличный расчёт составит 2 000 рублей, в ипотеку — 3 400 рублей.
  3. С использованием безопасного расчёта, созданного разработчиками платформы «ДомКлик» — аккредитивный счёт раскрывают после предоставления в банк документов о зарегистрированной сделке.

Кристина Судорина рассказала, что клиенты ВТБ, предпочитающие проводить операции в комфортных банковских условиях, пользуются электронными сервисами платформы «Метр квадратный», которые позволяют регистрировать право собственности и ипотеки без посещения Росреестра или МФЦ. Электронная регистрация проводится с помощью сервиса безопасных расчётов — альтернативы банковского аккредитива и банковской ячейки для сделок купли-продажи как на первичном, так и на вторичном рынках. Сотрудники «Метра квадратного» готовят договор купли-продажи и назначают сделку в удобном для клиента офисе банка. В рамках продукта возможно приобретение любого объекта: парковки, кладовки, дома, земельного участка, квартиры, коммерческого помещения и так далее.

Стоит ли бояться домов на стадии строительства

Многие кемеровчане опасаются, что дома, находящиеся на стадии строительства, так и не будут сданы в эксплуатацию. Но участники круглого стола обещают: поводов для опасений просто нет. Допускаются возможные переносы сроков, но пока думать о них не приходится.

—  У застройщиков есть определённый запас прочности, многие проекты, которые возводить ещё несколько лет, уже чуть ли не на 70% распроданы — застройщики получают проектное финансирование. Это поддержка. Кроме того, если пойдёт повальное снижение спроса, государство окажет должную помощь. Предположительно, расширят категории людей, которые могут претендовать на льготную ипотеку. За новостройки переживать не стоит. Сложности возможны в отношении вторичного рынка — он некоторое время будет в стороне, — рассуждает директор Федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» Степан Дандыкин.

Начальник отдела продаж Фонда развития жилищного строительства Кузбасса Вера Туманова также сообщила, что сегодня строительство ЖК «Томь» и ЖК «Кузнецкий» в Кемерове ведётся согласно утверждённым ещё в прошлом году планам. В Фонде начали прорабатывать варианты возможного импортозамещения. Опасаться, что это приведёт к потере качества строительства, не стоит. Все основные конструктивные материалы производятся в России.

Расселение частного сектора в Кемерове

Сейчас некоторые жители частного сектора Кемерова готовятся к расселению — на трансформацию города государство выделило 5 миллиардов рублей. Сделки уже в процессе: жители внутригородских деревень продают родовые гнёзда и вкладывают средства в покупку «свежей» недвижимости. К сожалению, многие из них в процессе влезают в долги.

— Недвижимость граждан оценивают по текущим рыночным ценам, к сожалению, основная проблема заключается в том, что она редко находится в презентабельном состоянии. В этом случае даже по самой высокой рыночной цене выплачиваемые суммы составляют максимум 2,5 миллиона рублей. При этом из домов 60-80 квадратных метров съезжают целыми семьями, естественно, покупка однокомнатной квартиры — не вариант. Приходится получать ипотеку, — поясняет Степан Дандыкин.

Продаём и покупаем?

Страх продать жильё и потерять на снижении валютного курса оказался необоснованным, тем не менее, за прошедшие месяцы «вторичка» изрядно подешевела, и эта тенденция будет только усугубляться. А вот на первичном рынке, наоборот, наблюдается отчётливый рост цен. Если вы хотели переезжать, сейчас самое время расстаться со старыми стенами. Кстати, как утверждают эксперты круглого стола, то же касается и вопроса приобретения новых.

— Наметилось снижение покупательской активности в связи с высокими ставками, поэтому все ждут, что продавцы рано или поздно понизят цену. В то же время, как мы ранее обсудили, происходит вливание 5 миллиардов рублей в экономику Кемерова, которые пойдут на расселение частного сектора. Живущим там людям ждать некогда, они будут брать по тем ценам, которые есть, поддерживая спрос. Поэтому рассчитывать на удешевление новостроек не стоит, нужно покупать, — говорит руководитель ипотечного отдела компании «Этажи» Роман Землянов.

— Тем более, есть из чего выбирать, — добавляет Вера Туманова. — Только у Фонда сегодня в продаже квартиры в трёх строящихся многоквартирных домах, два из которых в ЖК «Кузнецкий». Свежее предложение — старт продаж квартир в новом доме жилого комплекса «Томь». Полностью кирпичные стены, удобные планировки, остеклённые балконы, различные варианты отделки, в шаговой доступности остановки, магазины и муниципальный детский сад. В ближайшее время запустим в продажу ещё два дома в ЖК «Кузнецкий».

Несмотря на страх потерять работу и боязнь в отношении возросших ставок, лучше взять ипотеку прямо сейчас. В случае возникновения проблем банки совместно с клиентами будут искать пути решения вопроса — от рефинансирования до реструктуризации долга или предоставления кредитных каникул в рамках 106-ФЗ. Кроме этого, ведущие банки предлагают собственные программы по кредитным каникулам с более мягкими условиями.

Условия получения кредитных каникул варьируются от банка к банку — ВТБ, Сбербанк и Промсвязьбанк идут на этот шаг, если клиент потерял не менее 30% дохода. Длительность освобождения от выплат составляет 6 месяцев — этого времени достаточно, чтобы найти работу или продать недвижимость для погашения долга.

Впрочем, тем, кто хочет разительно изменить жилищные условия (с «однушки» на «трёшку»), эксперты Роман Землянов и Светлана Суворова, представляющие компанию «Этажи», сейчас покупать всё же не рекомендуют — скорее всего, ежемесячный платёж окажется неподъёмным. Всем остальным советуют не откладывать жизнь на завтра — ставки продолжают корректироваться. Сегодня ипотеку можно взять под 16%, затем, если ставка упадёт, заняться рефинансированием кредита.

Фото: Игорь Болтивец

Поделиться

Комментарии:

Подпишитесь на оперативные новости в удобном формате:

Важные проекты

Читайте далее
Яндекс.Метрика