19 июня в офисе кузбасских IT-компаний за круглым столом собрались: Елена Баштан, руководитель агентства недвижимости «Бизнес Партнёр Групп», Мария Манакова, начальник отдела ипотечного кредитования Россельхозбанка, Людмила Оборнева, представитель федерального проекта «Деньги Маме», и Василий Тарасенко, адвокат «Центра защиты и медиации». Эксперты по недвижимости вместе с корреспондентами A42.RU обсудили вопросы читателей об изменении ставок, льготной ипотеке, маткапитале и ситуациях, в которых оказываются многие.
Об изменении ставок
В 2018 году кемеровский рынок недвижимости не переживает резких скачков. По словам Елены Баштан, руководителя агентства недвижимости «Бизнес Партнёр Групп», движение цен зависит от района и типа жилья: пока в одном месте цены растут, в другом квартиры становятся доступней. При покупке жилья на вторичном рынке ипотеку используют всё чаще, сейчас это большинство сделок.
— Сегодня мы видим исторический минимум ставок по ипотеке, — отмечает Мария Манакова из «Россельхозбанка». — Средняя ставка при покупке новостройки сейчас — 9%. На вторичном рынке ставка несколько выше, 9-9,25%. Ставка АО «Россельхозбанк» — от 8,85%, на сегодняшний момент одна из самых низких.
Некоторые застройщики делают ставки ещё ниже.
— Как правило, проценты ниже рыночных — результат партнёрской программы банка и застройщика, — объясняет Мария Манакова. — Для отдельных кредитов пониженная ставка будет действовать только ограниченный период, а затем заёмщик вернётся к стандартным ипотечным условиями. Зачастую ставки по партнёрским программам действуют при покупке определённых квартир в определённых жилых комплексах.
О льготной ипотеке под 6%
— Льготная ипотека под 6% предусмотрена для семей, в которых второй ребёнок появится в период между 2018 и 2022 годом, — напоминает Мария. — Такая ставка будет действовать три года с момента получения кредита, а затем поднимется до действующей на тот момент ключевой ставки Центрального Банка РФ плюс 2 процентных пункта. Если родился третий ребёнок, период льготной ставки продлят на пять лет. Если между 2018 и 2022 годом в семье появятся второй и третий ребенок, максимальный льготный период составит восемь лет.
Воспользоваться «детской» ипотекой можно только при покупке жилья от застройщика, при этом его стоимость не должна превышать 3 миллиона рублей.
О материнском капитале в 2018 году
Материнский капитал в 2018 году не увеличивался. Сумма остаётся на отметке в 453 026 рублей. Как известно, материнский капитал можно потратить на образование детей, пенсию матери или улучшение жилищных условий семьи.
— Третий способ остаётся самым востребованным: до 90% сертификатов идёт на покупку жилья, — говорит Людмила Оборнева, ипотечный менеджер федерального проекта «Деньги Маме». — В пенсионные фонды не направляет средства практически никто, а вот на образование маткапитал стали тратить чаще. Это связано с послаблениями в законе: дополнительное образование можно оплачивать уже с момента, когда ребёнка отправляют в детский сад. Ещё вариант на первые полтора года — ежемесячно снимать 9 643 рубля наличными, но доступен он лишь тем семьям, в которых малыш родился после 1 января 2018 года. При этом доход на одного человека не должен превышать 1,5 прожиточных минимума. В Кузбассе для семьи из мамы, папы и двух детей этот порог — 57 858 рублей. Если ваш доход меньше — можете подавать заявление на выплаты. Заявление действует один год, так что если планируете получать деньги дольше — придётся подать его дважды.
Об использовании материнского капитала на ремонт
— По закону это невозможно, — объясняет Елена Баштан. — Но если есть наличные, мы подсказываем решение: лучше использовать маткапитал на погашение первого взноса, а на остаток взять ипотеку. Так на ремонт останутся наличные, и всё будет по закону.
— Раньше некоторые банки давали вместе с ипотекой ещё и кредит на ремонт по ипотечной или близкой к ней ставке, — рассказывает Мария Манакова из Россельхозбанка. — Сейчас эта практика сошла на нет. Ставки по обычным потребительским кредитам достаточно низкие, чтобы не использовать залог недвижимости, которым и является ипотека.
О том, что мешает получить ипотеку
Мария Манакова выделила три основных препятствия в получении ипотечного кредита.
Первое: всегда нужен первый взнос. Это солидная сумма, которой на руках, как правило, нет.
— Люди сейчас не склонны к накоплению, особенно молодёжь, — ссылается на свой опыт риэлтора Елена Баштан. — При этом доход позволяет им платить ежемесячно достаточно приличные суммы. Хорошо, если с первым взносом могут помочь родители. Если нет, то приходится продавать какое-то имущество.
— Для таких ситуаций во многих банках есть специальные программы с минимальным первым взносом, — отмечает Мария. — В Россельхозбанке это 10% от стоимости жилья по программе «Молодая семья», либо в качестве первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала.
Второе препятствие — высокая долговая нагрузка.
— Кузбасс по уровню закредитованности, к сожалению, в лидерах, — говорит Мария. — У семьи с заявкой на ипотеку часто уже есть кредит, а то и не один. Отчасти тут помогают программы рефинансирования с возможностью смягчения условий первоначального кредита, в том числе снижения ставки. Тогда ежемесячный платёж уменьшается, и шансов на одобрение ипотеки становится больше.
Третье препятствие вытекает из второго: испорченная кредитная история. Тут вариантов мало — только закрывать старые кредиты, брать небольшой новый и дисциплинированно его платить. Тогда спустя несколько лет шансы на выдачу ипотеки вырастут.
Две главные ошибки при подаче заявки на ипотеку
Банк не обязан давать кредит. Он доверяет человеку большую сумму под низкий процент и хочет предупредить риск неуплаты. Поэтому старательно проверяет кредитную историю, текущую долговую нагрузку и совокупный доход. Оценив финансовое состояние заёмщика, банк называет сумму, которую он готов выдать в ипотеку. Это предварительное одобрение, которое действует от одного до трёх месяцев. За это время человек сам или с помощью агентства недвижимости ищет квартиру. Непосредственно перед выдачей кредита любой банк сделает ещё один запрос в бюро кредитных историй. В период между предварительным одобрением и выдачей нельзя брать ещё кредиты, даже маленькие. Это ухудшит платёжеспособность, и банк может отказать в выдаче ранее одобренной ипотеки.
— В Россельхозбанке об этом предупреждают на первой консультации, — говорит Мария Манакова. — Вообще, пока находитесь в процессе получения ипотеки, держите контакт со специалистом банка, консультируйтесь с ним по всем вопросам, связанным с деньгами.
Второй важный момент — звонок андеррайтера из банка. Этот человек отвечает за одобрение кредита. Он просматривает документы и звонит заявителю, чтобы вживую подтвердить информацию.
— Андеррайтер может задать и простые, и неожиданные вопросы, — говорит Мария. — Главное — не врать, ничего не приукрашивать и не волноваться.
В период одобрения ипотеки не нужно игнорировать звонки от незнакомых номеров. Если андеррайтер несколько раз не смог дозвониться до клиента — это тоже повод для отказа.
Если банки не дают ипотеку
В пенсию люди не очень верят, на образование тратить пока рано, а вопрос с жильём у большинства семей стоит остро. Банки готовы принимать материнский сертификат в качестве первого взноса, но дают ипотеку далеко не всем: нужно выполнить ряд условий. Для начала хотя бы официально зарабатывать. Если официальный доход невелик, и шансов на ипотеку нет, то и материнский сертификат превращается в бесполезную бумагу: никаким другим путём его использовать нельзя. Федеральный проект «Деньги Маме» создан специально для семей в такой ситуации.
— Мы помогаем реализовать сертификат на покупку жилья в самых сложных ситуациях, даже если второму ребенку ещё не исполнилось 3 года, — говорит Людмила Оборнева. — Например, у семьи есть материнский капитал и 300 000 рублей собственных накоплений. Они подобрали дом или КГТ стоимостью 700 000. На 400 000 мы выдаём ипотечный займ. Эту сумму и проценты оплатит Пенсионный фонд России из средств материнского капитала. Главное — подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала в Пенсионный фонд. Подготовку документов, юридическое сопровождение сделки и всю бумажную волокиту мы берём на себя. Клиенты оплачивают только госпошлину 2 000 рублей. Обычно через пару недель после подачи документов семья уже переезжает в новый дом. Многие наши клиенты отмечают особое удобство в том, что все документы можно подать дистанционно, не приезжая в офис. Для мамы с двумя детьми это действительно важно.
Для проекта «Деньги Маме» испорченная кредитная история особого значения не имеет.
— Деньги из Пенсионного фонда придут точно, — объясняет Людмила, — за 7 лет работы с материнским капиталом мы получили богатый опыт и теперь свободно работаем с такими сделками по всей России.
Основная сложность — поиск недвижимости с ценой, примерно равной материнскому капиталу, и притом пригодной для жизни с детьми. Эта задача ложится на плечи семьи или агентства недвижимости. Многие компании уже являются партнёрами проекта «Деньги Маме».
— Многие выкупают доли в квартирах у своих родственников, — говорит Людмила. — Ведь главное, чтобы у детей улучшились условия проживания или появилось собственное жильё. Сейчас стало популярным покупать недвижимость в другом регионе. Где подходящих для такой сделки домов и квартир достаточно, например, в Новосибирской области. У нас федеральный проект, так что купить дом там, находясь в Кузбассе — не проблема, а прекрасный повод переехать.
Если кредитная история испорчена, и банки ипотеку не дают, средства на жильё готовы выделить жилищные кооперативы.
— В США и Европе больше половины жилья строят кооперативы, а к нам эта практика доходит медленно, — рассказывает Елена Баштан. — Между тем, в кооператив принимают с любой кредитной историей и без возрастных ограничений, а ставка — от 2% до 6%. Единственная проблема — накопить на первый взнос, так как он достаточно высок, 30-40%.
До момента выплаты всей суммы квартира будет находиться в собственности кооператива.
— Деятельность кооперативов регулирует закон, — говорит Елена. — Их постоянно проверяет налоговая, раз в год каждый кооператив обязан проводить аудит. Участникам дают информацию о закреплённых за другими членами квартирах, есть реестры участников. В случае, если человек не может продолжать выплаты, предусматривается возвратная сумма.
Кооператив не застрахован как банк. Если он не сможет продолжать стройку и обанкротится, вкладчики потеряют свои деньги.
— Есть многолетняя практика и надёжные кооперативы, — говорит Елена. — Для тех, кому банки ипотеку не дают, это практически единственный вариант приобретения жилья. Его не нужно страховать, искать поручителей, платить налог. Переплата намного ниже, чем при ипотечном кредите. А вот материнский капитал использовать можно.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Статистика неумолима: в первые годы брака больше трети пар разводятся. При разводе и имущество, и долги делятся поровну, в том числе и квартира в ипотеке. Вариантов раздела такой квартиры несколько.
— К наименьшим потерям приводит вариант, когда кто-то один забирает себе и жильё, и кредит по нему, — говорит Василий Тарасенко, адвокат «Центра защиты и медиации». — К сожалению, он же — с юридической стороны самый сложный в реализации. Супруги ведь созаёмщики, так что они должны обратиться в банк и просить перевести обязательства с двух на одного. Банк на это идти не хочет, даже если доходов одного супруга достаточно. В случае невыплат он может требовать платежей с двоих, а тут ему предлагают оставить лишь одного заёмщика — зачем увеличивать риск? Заставить банк перевести квартиру на одного из супругов по суду тоже невозможно. Ведь банк был стороной в договоре, у него есть права, которые суд не может нарушить. Компромиссное решение — мировое соглашение, в котором прописывается обязательство супруга, проживающего в квартире, выплачивать и кредит за неё. Элемент доверия у пары в любом случае должен оставаться.
Поэтому самый частый вариант решения квартирного вопроса при разводе — раздел её на доли. Так как жить вместе супруги не хотят, квартиру продают, а деньги делят пропорционально долям. Но как поделить вложенный материнский капитал?
— Суд делит имущество на доли с учётом детей, — объясняет Василий. — Когда вы вкладываете маткапитал в недвижимость, то даёте нотариальное обязательство после выплаты кредита и снятия залога оформить долю на детей. Причём по закону стоимость их доли не может быть меньше маткапитала. К примеру, если квартира стоила 4,5 миллиона, а маткапитал у нас почти ровно 450 000, то ребёнку должна отойти минимум 1/10 доля. На практике суд определяет права поровну: если семья из четырёх человек, ипотечную квартиру с маткапиталом поделят как и любую другую — по ¼ каждому.
Продать квартиру в ипотеке возможно. Первый вариант — взять ипотеку в том же банке, что и продавец. Сделка в рамках одного банка проходит по стандартной схеме. Второй: нужен покупатель с наличными в размере, достаточном для закрытия ипотечного кредита продавца. Деньги покупатель передаёт продавцу до заключения договора — чтобы тот ипотеку оплатил и снял залог. Залог одни банки снимают сутки, другие трое, третьи месяц. Отдать деньги на месяц просто под расписку готов далеко не каждый покупатель. Поэтому стоимость квартиры приходится снижать, чтобы покупателю было ради чего идти на этот риск.
Медиация при разводе
Раздел имущества по суду — трудоёмкая процедура. Бывшие супруги теряют не только время, но и деньги на оплату юридических услуг.
— Рекомендованные цены Адвокатской палаты Кемеровской области — от 5 000 до 7 000 рублей за одно судебное заседание, — рассказывает Василий Тарасенко. — По сути это минимальные цены, многие юристы стоят больше. Заседаний бывает два, а бывает и десять. По итогу дела суд взыскивает с проигравшей стороны судебные издержки, исходя из рекомендованных цен. И получается, что человек, даже выиграв дело, всё равно несёт расходы на адвокатов. Плюс расходы по экспертизам и госпошлина.
Процедура медиации в несколько раз дешевле и быстрее суда. Медиатор — это юрист, который выступает беспристрастным посредником и помогает составить условия медиативного мирового соглашения на взаимовыгодных условиях. Процедуру заключения соглашения регламентирует отдельный федеральный закон. Единственное условие, из-за которого медиация в России не пользуется популярностью: люди должны захотеть договориться.
— Договариваться у нас не любят, — сетует Василий. — Даже если один супруг обратился к медиатору, второй сразу относится к процедуре с подозрением, мол, «это не мой медиатор, а её/его, значит, он будет действовать не в моих интересах». Чтобы таких мыслей не было, бывшие супруги должны обратиться к стороннему медиатору вместе. Тогда они смогут разделить имущество быстрее, дешевле и точнее. Ведь результат судебного спора можно лишь предсказывать. Суд за вас решает, как поделить ваше же имущество. В итоге выбор у сторон такой: или каждый заплатит по 50 000-70 000 рублей, просудится полгода и получит «кота в мешке», или стороны договорятся за месяц, отдадут за это по 15 000 рублей и получат приемлемый для себя результат.
Эксперты сошлись во мнении: рынок недвижимости становится разнообразней, сложней и адаптивней. Банковские продукты, государственные программы, федеральные проекты делают шире горизонт возможностей. Почти любая семья может купить жильё, вопрос лишь в том, какое и на каких условиях.
