Вход
gazeta.a42.ru

Круглый стол. Эскроу-счета, ипотека и рефинансирование: как изменятся покупки в новостройках

С 1 июля 2019 года в России сделки при долевом строительстве жилых домов должны происходить с помощью эскроу-счетов. Это значит, что при покупке квартиры в строящемся доме люди платят деньги сразу, но застройщик получит их из банка только тогда, когда передаст покупателю готовую квартиру. Нововведение призвано защитить деньги дольщиков. Но основной смысл долёвки — строить дом на деньги самих будущих жителей — оказался утрачен. На что же покупать стройматериалы и платить строителям? Застройщики вынуждены брать в банках кредиты — такую схему называют проектным финансированием. Новый механизм только-только начинает применяться в Кемерове, потому что дома, разрешения на строительство которых выдали до 1 июля 2019 года, достраивают по старой схеме.

Радикальное изменение механизма долевого строительства привело к тому, о чём давно предупреждают риэлторы: странная ситуация, когда новое жильё стоило дешевле старого, выправляется. Цены в новостройках растут. Насколько они вырастут в Кемерове, как это повлияет на вторичный рынок, где покупать квартиру и когда проводить рефинансирование, риэлторы, застройщики и сотрудники банков обсудили за круглым столом.

За круглым столом:

1. Ассоциация риэлторов Кемеровской области:

  • Маргарита Куксина, агентство «Прайм-Недвижимость»;
  • Максим Тарский, агентство «МегаДом»;
  • Юлия Павлова, агентство «Риэлт-Сервис»;
  • Светлана Новокшанова, агентство «Федеральное»;
  • Ирина Александрова, салон недвижимости «Ивита», Анжеро-Судженск.

2. Ольга Дремина, Сбербанк, начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования.

3. Татьяна Смирнова, Сбербанк, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами.

4. Нина Рыбникова, Альфа-Банк, директор розничного бизнеса в Кемерове и Новокузнецке.

5. Елена Замятина, банк «Открытие», начальник группы ипотечного кредитования.

6. Елена Нерушева, Газпромбанк, начальник отдела партнёрских продаж.

7. Анна Рафикова, менеджер по развитию АИЖК Кузбасса.

«Цены на первичку будут расти»

Риэлторы отметили, что цены на новостройки в Кемерове уже повысились в 2019 году, и будут повышаться дальше. Федеральные СМИ предрекают повышение на 20% и более, но в Кузбассе оно будет не таким существенным из-за низкой платёжеспособности населения.

— Цены повысились, и застройщики заложили в планы ещё повышение примерно на 10%, — рассказывает Максим Тарский. — К примеру, на объектах «Промстроя» цена выросла с 43 000 рублей за квадрат до 47 000 рублей в небольших квартирах — это, наверное, самое большое повышение, потому что квартиры под самоотделку, даже без перегородок. Скачок цены на 4 000 рублей за квадрат заставил многих задуматься: а приобретать ли такое жильё? Ведь ты платишь за квартиру, которую получишь только через год-полтора, притом что на вторичном рынке 47 000 рублей за квадратный метр — это абсолютно адекватная цена для объекта с хорошим ремонтом. Зачем полтора года ждать и влезать в стройку, если можно взять готовое?

— Стройка дорожает за счёт инфляции, удорожания стойматериалов и перехода на эскроу, — кивает начальник отдела партнёрских продаж Газпромбанка Елена Нерушева. — При этом фактически на новую схему финансирования ещё никто не перешёл.

— Закон разрешает достраивать объекты с использованием долёвки, которые на 1 июля 2019 года были готовы на 30%, и продали не менее 10% квартир, — объясняет менеджер по развитию АИЖК Кузбасса Анна Рафикова.

На сегодняшний день практически все строящиеся в городе дома достраиваются именно по старой схеме. Представители банков после короткого обсуждения подтверждают: эскроу-счета есть, но их мало. Работа по получению проектного финансирования кемеровскими застройщиками ведётся, но реализованных проектов участники круглого стола не назвали.

— Мы предоставляем проектное финансирование, но как таковой продукт пока не используется, — говорит начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Сбербанка Татьяна Смирнова.

Следовательно, объективные основания для повышения цены у кемеровских застройщиков ещё впереди.

— На текущий момент перспективный проект нашего партнёра НО «Фонд» РЖС  — ЖК «Кузнецкий», он рассчитан до 2027 года, — рассказывает Анна Рафикова. — Сейчас Фонд строит там пять домов, и два продаются через эскроу-счета.  И такие сделки уже есть.

— Банк «Открытие» сделал с «СДС-Финанс» пилотный дом по эскроу-счетам в Новосибирске, — отмечает начальник группы ипотечного кредитования банка «Открытие» Елена Замятина. — В Кемерове механизм пока не применялся, но в 2020 году мы перенесём этот опыт и сюда.

Принимая решение о выдаче проектного финансирования, банки будут строго оценивать объект строительства и возможные риски. Это может привести к тому, что небольшие застройщики с рынка уйдут.

«Вслед за новостройками вырастут цены на готовое жильё»

Риэлторы прогнозируют, что рост цен на первичном рынке повлечёт за собой активность на вторичном.

— Вслед за новостройками вырастут цены и на готовое жильё, — уверена руководитель агентства «Прайм-Недвижимость» Маргарита Куксина. — Если для первичного рынка рост будет вынужденным шагом по объективным причинам, то для вторичного это скорее искусственный рост.

Последствием повышения цен может стать снижение продаж и охлаждение рынка. Но страхи, что продать квартиру станет невозможным, риэлторы назвали преувеличенными.

— Нет такого, что люди вдруг перестанут покупать недвижимость, — уверена руководитель агентства «Федеральное» Светлана Новокшанова. — Внутренняя миграция всегда была, есть и будет. Люди рождаются, умирают, женятся, дети растут и разъезжаются с родителями, жизнь идёт. Это какой-то мифический страх, что рынок может «встать».

Спекулятивный рост цен на вторичном рынке, не подтверждённый спросом, вероятнее всего, откатится вниз. Тем не менее, больше половины экспертов — семь из одиннадцати — отметили, что видят признаки замедления: покупатели и продавцы затаились в ожидании. Такую стратегию они оценивают как ошибочную.

— Когда говорят: «Жду, пока рынок пойдёт», «когда цена вырастет», «когда цена упадёт», — мне это странно, — пожимает плечами Маргарита Куксина. — Когда человек хочет что-то предугадать, ухватить, эти метания туда-сюда только создают ему нервотрёпку. Надо понимать, что вы продаёте на текущем рынке — но и покупать будете на текущем рынке. Если вы подождёте лета, цены, вероятно, подрастут — вы продадите дороже, но и покупать тоже будете дороже! Вы ничего не выиграете, ожидая. Вдобавок покупателей, скорее всего, станет меньше. Нужно не смотреть за толпой, а ориентироваться на текущие условия рынка и выходить на сделку.

В малых городах Кузбасса риэлторы роста цен не ждут.

— У нас нет новостроек, меньше банков и вообще не такая активная жизнь, — улыбается Ирина Александрова, руководитель салона недвижимости «Ивита» в Анжеро-Судженске. — Много людей уезжает в более крупные города. От Кемерова стали отказываться, переезжают в Новосибирск или Томск, в Крым, в Краснодар. Мы работаем с партнёрами в Кемерове много лет, с рук на руки передаём им клиентов. Но в последнее время Кемерово проигрывает другим крупным городам как место для вложения денег.

«Самое большое преимущество текущего момента — снижение ставок по ипотеке»

— Самое большое преимущество текущего момента — снижение ставок по ипотеке, — говорит Маргарита Куксина. — Оно является катализатором всего рынка недвижимости.

— Не соглашусь, — возражает Максим Тарский. — Сам факт снижения ставки никогда не был фактором роста продаж. Практика показывает обратное: увеличение ставки по ипотеке, а не её уменьшение даёт резкий скачок продаж. Этот парадокс легко объяснить: все, у кого была одобрена заявка по ипотеке, все, кто тянул резину, торопятся совершить сделку по старой ставке. До этого-то они никуда не торопились: одобрение действует 90 дней, и пока ставка идёт на снижение, можно ждать и ждать более выгодных условий. Как только на рынке намёк на повышение ставки — надо забирать то, что есть. У нас в «МегаДоме» до 30 заявок за квартал могут вот так висеть, а потом резко реализоваться.

— Ставка по ипотеке действительно на историческом минимуме, — подтверждает Ольга Дремина. — В Сбербанке на первичном рынке с господдержкой — от 5%, без господдержки — от 6,7%, на вторичном — от 8,5%.

— В банке «Открытие» на первичном рынке от 7,85%, на вторичном рынке от 8,4%, — рассказывает Елена Замятина. — Это не какие-то спецусловия с большим первоначальным взносом, а обычная, рядовая семья.

— В Газпромбанке для новосёлов от 7,7%, — говорит Елена Нерушева, — но вообще-то вот так сравнивать ставки некорректно и бессмысленно. Все банки пишут слово «от» — то есть для получения низкой ставки нужно проходить под определённые критерии. Количество детей, уровень дохода, стоимость аккредитива, условия оплаты и многие другие вещи влияют на ставку. Поэтому невозможно по голой ставке определить идеальный банк: для одного конкретного человека и его жизненной ситуации условия более выгодные у одного банка, для другого человека — у другого.

— В Москве есть примеры ипотеки и под 2% от застройщика, — смеётся Максим Тарский. — Это же вопрос распределения маржи застройщика. Кто-то снижает цену квадрата, и покупатели реагируют: самый дешёвый квадрат! Бежим туда! А другие застройщики цену за квадрат задирают, но дают ставку по ипотеке 2%. И люди такие: ого, это же лучшая ипотека в мире, побежали туда! Получается, застройщик повышает цену квадратного метра, и за счёт этого повышения субсидирует ставку.

— Это не всегда верно, – возражает Анна Рафикова. – Например, сегодня у нас в АИЖК действует «партнёрская ипотека» от 6,3% на квартиры в новостройках Фонда РЖС. Эта ставка может действовать на протяжении всего срока кредитования, до 30 лет, и застройщик предоставил такую ставку без увеличения стоимости квартир.

Как же отличить подлинно выгодные условия от маркетинговой уловки? Эксперты практически хором объясняют: сравнивайте не ставки, а платежи. Разобраться в предложениях банков в конкретной индивидуальной ситуации поможет ипотечный брокер.

— Брокер работает с вашим запросом, условиями банков, застройщиков и страховых компаний как с конструктором, — объясняет Максим Тарский. — Для вашей ситуации подбирает самый подходящий объект, лучшее финансирование, самую выгодную страховку из огромного ассортимента — мы, например, работаем с 12 банками и 10 страховыми компаниями.

«Если можно рефинансироваться — нужно рефинансироваться»

Снижение ипотечных ставок — возможность снизить расходы семьи, проведя рефинансирование кредита. То есть взяв новый кредит на более выгодных условиях для погашения старого. Так, четыре года назад средняя ставка по ипотеке была 12%, а сейчас — 8,7%. Экономия на переплате за 15-20 лет может достигать сотен тысяч рублей.

Чтобы понизить свою ставку до актуальной, нужно будет получить новую ипотеку. Банки охотно перекредитовывают клиентов других банков, а вот к рефинансированию для собственных относятся по-разному. Одни не проводят его вообще, другие могут устанавливать закрытые критерии одобрения рефинансирования, а третьи наоборот — максимально упрощают процедуру, чтобы не потерять ипотечный портфель.

— Мы в Газпромбанке проводим для действующих клиентов не рефинансирование, а снижение процентной ставки по действующему договору, — объясняет Елена Нерушева. — Это не выдача нового кредита, поэтому обходимся без пакета документов, просто по заявлению. Мы снижаем ставку при разнице с действующей в 1,5% и более.

— В АИЖК мы перекредитуем своих клиентов по двум документам, а ставки по рефинансированию начинаются от 7,7% для клиентов любого банка, — дополняет Анна Рафикова.  

— В Альфа-Банке достаточно внести три платежа без просрочек, и вы можете подавать заявление на рефинансирование, — рассказывает директор розничного бизнеса в Кемерове и Новокузнецке Нина Рыбникова. — Понадобится тот же пакет документов, что и при выдаче нового кредита.

Как правило, при рефинансировании понадобится заново оплатить оценку залога, страховку, и ещё раз подтвердить доход. Почти все банки принимают не только справки 2НДФЛ, но и справки по форме банка, которые фактически позволяют учитывать «серые» зарплаты.

— Если вы прочешете сейчас рынок, то увидите, что «белых и пушистых» клиентов с «белым» доходом наберётся хорошо если треть, — говорит Максим Тарский. — Остальные по формальным критериям платёжеспособности никак не проходят, а на самом деле имеют нормальную платёжеспособность. Банки не могут не учитывать эту «серую» зону экономики.

Рефинансирование позволяет не только взять ипотеку по новой ставке, но и объединить несколько семейных кредитов в один.

— Предположим, у вас была ипотека под 11% и два потребительских кредита под 16%. У нас вы можете объединить их все со ставкой 8,4%, — объясняет Елена Замятина.

Такой манёвр в одних случаях может быть очень выгоден, а в других случаях почти ничего не даст. Ведь по потребительскому кредиту не только снижается ставка: он ещё и «размазывается» по всему сроку ипотеки, переплата по процентам растёт. Кроме того, у такого «объединяющего» рефинансирования есть побочный эффект: получить налоговый вычет, если вы имеете на него право, станет невозможным. Так что нужно оценить ещё и эту потерю. Как правило, выгода от рефинансирования больших сумм перевешивает все потери, а чем меньше сумма и чем дольше выплачивался кредит, тем меньше смысла в рефинансировании.

— Если можно рефинансироваться — нужно рефинансироваться, — говорит Максим Тарский. — Конечно, каждый случай нужно просчитывать отдельно, но вообще сейчас не зря бум рефинансирования.

Выводы

Эксперты сошлись во мнении, что цены на новостройки точно вырастут. Вопрос лишь в том, на все ли и в какой степени. Объективные экономические основания для повышения цен есть, но покупательская способность в Кузбассе невелика — а именно спрос больше всего влияет на цену.

По поводу роста цен на вторичном рынке мнения разошлись. Наиболее вероятно, что цены к лету подрастут вслед за первичным рынком, но квартиры будут продаваться плохо, спрос останется низким. Соответственно, позднее цены откатятся назад из-за низкого спроса. Но возможны и другие сценарии.

Ставка по ипотеке находится на историческом минимуме, и это хорошее время, чтобы взять новый ипотечный кредит или рефинансировать старый, в том числе использовав программы господдержки.


комментарии

MEDIAMETRICS

Новости Кузбасса

MEDIAMETRICS

Интересное на а42.ru

Загрузка...
Восстановление пароля
Регистрация
Проекты А42.RU
МегаФон дополнил свои сервисы бесплатными фитнес-уроками
Яндекс.Метрика