Круглый стол. Эскроу-счета, ипотека и рефинансирование: как изменятся покупки в новостройках

С 1 июля 2019 года в России сделки при долевом строительстве жилых домов должны происходить с помощью эскроу-счетов. Это значит, что при покупке квартиры в строящемся доме люди платят деньги сразу, но застройщик получит их из банка только тогда, когда передаст покупателю готовую квартиру. Нововведение призвано защитить деньги дольщиков. Но основной смысл долёвки — строить дом на деньги самих будущих жителей — оказался утрачен. На что же покупать стройматериалы и платить строителям? Застройщики вынуждены брать в банках кредиты — такую схему называют проектным финансированием. Новый механизм только-только начинает применяться в Кемерове, потому что дома, разрешения на строительство которых выдали до 1 июля 2019 года, достраивают по старой схеме.

Радикальное изменение механизма долевого строительства привело к тому, о чём давно предупреждают риэлторы: странная ситуация, когда новое жильё стоило дешевле старого, выправляется. Цены в новостройках растут. Насколько они вырастут в Кемерове, как это повлияет на вторичный рынок, где покупать квартиру и когда проводить рефинансирование, риэлторы, застройщики и сотрудники банков обсудили за круглым столом.

«Цены на первичку будут расти»

Риэлторы отметили, что цены на новостройки в Кемерове уже повысились в 2019 году, и будут повышаться дальше. Федеральные СМИ предрекают повышение на 20% и более, но в Кузбассе оно будет не таким существенным из-за низкой платёжеспособности населения.

— Цены повысились, и застройщики заложили в планы ещё повышение примерно на 10%, — рассказывает Максим Тарский. — К примеру, на объектах «Промстроя» цена выросла с 43 000 рублей за квадрат до 47 000 рублей в небольших квартирах — это, наверное, самое большое повышение, потому что квартиры под самоотделку, даже без перегородок. Скачок цены на 4 000 рублей за квадрат заставил многих задуматься: а приобретать ли такое жильё? Ведь ты платишь за квартиру, которую получишь только через год-полтора, притом что на вторичном рынке 47 000 рублей за квадратный метр — это абсолютно адекватная цена для объекта с хорошим ремонтом. Зачем полтора года ждать и влезать в стройку, если можно взять готовое?

— Стройка дорожает за счёт инфляции, удорожания стойматериалов и перехода на эскроу, — кивает начальник отдела партнёрских продаж Газпромбанка Елена Нерушева. — При этом фактически на новую схему финансирования ещё никто не перешёл.

— Закон разрешает достраивать объекты с использованием долёвки, которые на 1 июля 2019 года были готовы на 30%, и продали не менее 10% квартир, — объясняет менеджер по развитию АИЖК Кузбасса Анна Рафикова.

На сегодняшний день практически все строящиеся в городе дома достраиваются именно по старой схеме. Представители банков после короткого обсуждения подтверждают: эскроу-счета есть, но их мало. Работа по получению проектного финансирования кемеровскими застройщиками ведётся, но реализованных проектов участники круглого стола не назвали.

— Мы предоставляем проектное финансирование, но как таковой продукт пока не используется, — говорит начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Сбербанка Татьяна Смирнова.

Следовательно, объективные основания для повышения цены у кемеровских застройщиков ещё впереди.

— На текущий момент перспективный проект нашего партнёра НО «Фонд» РЖС  — ЖК «Кузнецкий», он рассчитан до 2027 года, — рассказывает Анна Рафикова. — Сейчас Фонд строит там пять домов, и два продаются через эскроу-счета.  И такие сделки уже есть.

— Банк «Открытие» сделал с «СДС-Финанс» пилотный дом по эскроу-счетам в Новосибирске, — отмечает начальник группы ипотечного кредитования банка «Открытие» Елена Замятина. — В Кемерове механизм пока не применялся, но в 2020 году мы перенесём этот опыт и сюда.

Принимая решение о выдаче проектного финансирования, банки будут строго оценивать объект строительства и возможные риски. Это может привести к тому, что небольшие застройщики с рынка уйдут.

«Вслед за новостройками вырастут цены на готовое жильё»

Риэлторы прогнозируют, что рост цен на первичном рынке повлечёт за собой активность на вторичном.

— Вслед за новостройками вырастут цены и на готовое жильё, — уверена руководитель агентства «Прайм-Недвижимость» Маргарита Куксина. — Если для первичного рынка рост будет вынужденным шагом по объективным причинам, то для вторичного это скорее искусственный рост.

Последствием повышения цен может стать снижение продаж и охлаждение рынка. Но страхи, что продать квартиру станет невозможным, риэлторы назвали преувеличенными.

— Нет такого, что люди вдруг перестанут покупать недвижимость, — уверена руководитель агентства «Федеральное» Светлана Новокшанова. — Внутренняя миграция всегда была, есть и будет. Люди рождаются, умирают, женятся, дети растут и разъезжаются с родителями, жизнь идёт. Это какой-то мифический страх, что рынок может «встать».

Спекулятивный рост цен на вторичном рынке, не подтверждённый спросом, вероятнее всего, откатится вниз. Тем не менее, больше половины экспертов — семь из одиннадцати — отметили, что видят признаки замедления: покупатели и продавцы затаились в ожидании. Такую стратегию они оценивают как ошибочную.

— Когда говорят: «Жду, пока рынок пойдёт», «когда цена вырастет», «когда цена упадёт», — мне это странно, — пожимает плечами Маргарита Куксина. — Когда человек хочет что-то предугадать, ухватить, эти метания туда-сюда только создают ему нервотрёпку. Надо понимать, что вы продаёте на текущем рынке — но и покупать будете на текущем рынке. Если вы подождёте лета, цены, вероятно, подрастут — вы продадите дороже, но и покупать тоже будете дороже! Вы ничего не выиграете, ожидая. Вдобавок покупателей, скорее всего, станет меньше. Нужно не смотреть за толпой, а ориентироваться на текущие условия рынка и выходить на сделку.

В малых городах Кузбасса риэлторы роста цен не ждут.

— У нас нет новостроек, меньше банков и вообще не такая активная жизнь, — улыбается Ирина Александрова, руководитель салона недвижимости «Ивита» в Анжеро-Судженске. — Много людей уезжает в более крупные города. От Кемерова стали отказываться, переезжают в Новосибирск или Томск, в Крым, в Краснодар. Мы работаем с партнёрами в Кемерове много лет, с рук на руки передаём им клиентов. Но в последнее время Кемерово проигрывает другим крупным городам как место для вложения денег.

«Самое большое преимущество текущего момента — снижение ставок по ипотеке»

— Самое большое преимущество текущего момента — снижение ставок по ипотеке, — говорит Маргарита Куксина. — Оно является катализатором всего рынка недвижимости.

— Не соглашусь, — возражает Максим Тарский. — Сам факт снижения ставки никогда не был фактором роста продаж. Практика показывает обратное: увеличение ставки по ипотеке, а не её уменьшение даёт резкий скачок продаж. Этот парадокс легко объяснить: все, у кого была одобрена заявка по ипотеке, все, кто тянул резину, торопятся совершить сделку по старой ставке. До этого-то они никуда не торопились: одобрение действует 90 дней, и пока ставка идёт на снижение, можно ждать и ждать более выгодных условий. Как только на рынке намёк на повышение ставки — надо забирать то, что есть. У нас в «МегаДоме» до 30 заявок за квартал могут вот так висеть, а потом резко реализоваться.

— Ставка по ипотеке действительно на историческом минимуме, — подтверждает Ольга Дремина. — В Сбербанке на первичном рынке с господдержкой — от 5%, без господдержки — от 6,7%, на вторичном — от 8,5%.

— В банке «Открытие» на первичном рынке от 7,85%, на вторичном рынке от 8,4%, — рассказывает Елена Замятина. — Это не какие-то спецусловия с большим первоначальным взносом, а обычная, рядовая семья.

— В Газпромбанке для новосёлов от 7,7%, — говорит Елена Нерушева, — но вообще-то вот так сравнивать ставки некорректно и бессмысленно. Все банки пишут слово «от» — то есть для получения низкой ставки нужно проходить под определённые критерии. Количество детей, уровень дохода, стоимость аккредитива, условия оплаты и многие другие вещи влияют на ставку. Поэтому невозможно по голой ставке определить идеальный банк: для одного конкретного человека и его жизненной ситуации условия более выгодные у одного банка, для другого человека — у другого.

— В Москве есть примеры ипотеки и под 2% от застройщика, — смеётся Максим Тарский. — Это же вопрос распределения маржи застройщика. Кто-то снижает цену квадрата, и покупатели реагируют: самый дешёвый квадрат! Бежим туда! А другие застройщики цену за квадрат задирают, но дают ставку по ипотеке 2%. И люди такие: ого, это же лучшая ипотека в мире, побежали туда! Получается, застройщик повышает цену квадратного метра, и за счёт этого повышения субсидирует ставку.

— Это не всегда верно, – возражает Анна Рафикова. – Например, сегодня у нас в АИЖК действует «партнёрская ипотека» от 6,3% на квартиры в новостройках Фонда РЖС. Эта ставка может действовать на протяжении всего срока кредитования, до 30 лет, и застройщик предоставил такую ставку без увеличения стоимости квартир.

Как же отличить подлинно выгодные условия от маркетинговой уловки? Эксперты практически хором объясняют: сравнивайте не ставки, а платежи. Разобраться в предложениях банков в конкретной индивидуальной ситуации поможет ипотечный брокер.

— Брокер работает с вашим запросом, условиями банков, застройщиков и страховых компаний как с конструктором, — объясняет Максим Тарский. — Для вашей ситуации подбирает самый подходящий объект, лучшее финансирование, самую выгодную страховку из огромного ассортимента — мы, например, работаем с 12 банками и 10 страховыми компаниями.

«Если можно рефинансироваться — нужно рефинансироваться»

Снижение ипотечных ставок — возможность снизить расходы семьи, проведя рефинансирование кредита. То есть взяв новый кредит на более выгодных условиях для погашения старого. Так, четыре года назад средняя ставка по ипотеке была 12%, а сейчас — 8,7%. Экономия на переплате за 15-20 лет может достигать сотен тысяч рублей.

Чтобы понизить свою ставку до актуальной, нужно будет получить новую ипотеку. Банки охотно перекредитовывают клиентов других банков, а вот к рефинансированию для собственных относятся по-разному. Одни не проводят его вообще, другие могут устанавливать закрытые критерии одобрения рефинансирования, а третьи наоборот — максимально упрощают процедуру, чтобы не потерять ипотечный портфель.

— Мы в Газпромбанке проводим для действующих клиентов не рефинансирование, а снижение процентной ставки по действующему договору, — объясняет Елена Нерушева. — Это не выдача нового кредита, поэтому обходимся без пакета документов, просто по заявлению. Мы снижаем ставку при разнице с действующей в 1,5% и более.

— В АИЖК мы перекредитуем своих клиентов по двум документам, а ставки по рефинансированию начинаются от 7,7% для клиентов любого банка, — дополняет Анна Рафикова.  

— В Альфа-Банке достаточно внести три платежа без просрочек, и вы можете подавать заявление на рефинансирование, — рассказывает директор розничного бизнеса в Кемерове и Новокузнецке Нина Рыбникова. — Понадобится тот же пакет документов, что и при выдаче нового кредита.

Как правило, при рефинансировании понадобится заново оплатить оценку залога, страховку, и ещё раз подтвердить доход. Почти все банки принимают не только справки 2НДФЛ, но и справки по форме банка, которые фактически позволяют учитывать «серые» зарплаты.

— Если вы прочешете сейчас рынок, то увидите, что «белых и пушистых» клиентов с «белым» доходом наберётся хорошо если треть, — говорит Максим Тарский. — Остальные по формальным критериям платёжеспособности никак не проходят, а на самом деле имеют нормальную платёжеспособность. Банки не могут не учитывать эту «серую» зону экономики.

Рефинансирование позволяет не только взять ипотеку по новой ставке, но и объединить несколько семейных кредитов в один.

— Предположим, у вас была ипотека под 11% и два потребительских кредита под 16%. У нас вы можете объединить их все со ставкой 8,4%, — объясняет Елена Замятина.

Такой манёвр в одних случаях может быть очень выгоден, а в других случаях почти ничего не даст. Ведь по потребительскому кредиту не только снижается ставка: он ещё и «размазывается» по всему сроку ипотеки, переплата по процентам растёт. Кроме того, у такого «объединяющего» рефинансирования есть побочный эффект: получить налоговый вычет, если вы имеете на него право, станет невозможным. Так что нужно оценить ещё и эту потерю. Как правило, выгода от рефинансирования больших сумм перевешивает все потери, а чем меньше сумма и чем дольше выплачивался кредит, тем меньше смысла в рефинансировании.

— Если можно рефинансироваться — нужно рефинансироваться, — говорит Максим Тарский. — Конечно, каждый случай нужно просчитывать отдельно, но вообще сейчас не зря бум рефинансирования.

Выводы

Эксперты сошлись во мнении, что цены на новостройки точно вырастут. Вопрос лишь в том, на все ли и в какой степени. Объективные экономические основания для повышения цен есть, но покупательская способность в Кузбассе невелика — а именно спрос больше всего влияет на цену.

По поводу роста цен на вторичном рынке мнения разошлись. Наиболее вероятно, что цены к лету подрастут вслед за первичным рынком, но квартиры будут продаваться плохо, спрос останется низким. Соответственно, позднее цены откатятся назад из-за низкого спроса. Но возможны и другие сценарии.

Ставка по ипотеке находится на историческом минимуме, и это хорошее время, чтобы взять новый ипотечный кредит или рефинансировать старый, в том числе использовав программы господдержки.