Ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме, в среднем 8,7%. Кроме того, с 1 января 2018 года действует программа ипотеки с господдержкой для семей с двумя детьми. Средняя ставка по «семейной» ипотеке сейчас — 5%, но для участия в программе нужно соответствовать определённым критериям.
Кузбасские риэлторы, застройщики и сотрудники банков обсудили за круглым столом, когда лучше брать ипотеку, какие «подводные камни» могут помешать и как разумно сэкономить на страховке.
За круглым столом:
1. Ассоциация риэлторов Кемеровской области:
- Маргарита Куксина, агентство «Прайм-Недвижимость»;
- Максим Тарский, агентство «МегаДом»;
- Юлия Павлова, агентство «Риэлт-Сервис»;
- Светлана Новокшанова, агентство «Федеральное»;
- Ирина Александрова, салон недвижимости «Ивита», Анжеро-Судженск.
2. Ольга Дремина, Сбербанк, начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования.
3. Татьяна Смирнова, Сбербанк, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами.
4. Нина Рыбникова, Альфа-Банк, директор розничного бизнеса в Кемерове и Новокузнецке.
5. Елена Замятина, банк «Открытие», начальник группы ипотечного кредитования.
6. Елена Нерушева, Газпромбанк, начальник отдела партнёрских продаж.
7. Анна Рафикова, менеджер по развитию АИЖК Кузбасса.
Об ипотеке с господдержкой
«Семейной» ипотекой называют программу господдержки семей, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребёнок. Такие семьи могут получить ипотеку под 6%, а то и меньше — государство компенсирует банку разницу между актуальной и 6%-й ставкой, а банк может дополнительно понизить её. Если ипотека у семьи уже есть, её можно рефинансировать, то есть получить новый кредит по низкой ставке для погашения старого.
Обязательные условия:
— квартира куплена на первичном рынке;
— первоначальный взнос — минимум 20%;
— максимальный размер кредита — 6 миллионов рублей.
В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, который положен как раз за второго ребёнка, так что с этим пунктом проблемы бывают редко.
— Ипотека с господдержкой — это сейчас самый интересный продукт на рынке, — подтверждает Елена Нерушева, начальник отдела партнёрских продаж Газпромбанка. — Мы предлагаем ставку 4,5% на весь срок кредитования. Плюс присоединяется маткапитал за третьего ребёнка. В минувшем январе большая часть наших сделок на первичном рынке — по программе господдержки.
— В Сбербанке немного другая статистика, — делится Ольга Дрёмина. — По господдержке проходят не более 15% первичных сделок. Но много таких, у кого родился второй ребёнок, и они берут рефинансирование по этой программе.
Итак, если основные условия выполнены, семья платёжеспособная, преград быть не должно. Почему же банк может отказать? По многим причинам. Дело в том, что банк не обязан выдавать «семейную» ипотеку всем желающим. Постановление правительства озвучивает условия программы, но банк может добавлять свои требования к возрасту заёмщика, его стажу, доходу, застройщику и так далее. Последнее слово — за банком. Сотрудники банков подтверждают: параметры рассмотрения одобрения точно не известны даже им самим. Они могут лишь догадываться и делать выводы исходя из предыдущей практики, но не могут быть уверены на 100%.
Препятствие первое: запутанная схема покупки
— Одна из причин отказа именно по господдержке — проблема с застройщиком, — рассказывает Анна Рафикова, менеджер по развитию АИЖК Кузбасса. — По условиям программы квартира должна продаваться на первичном рынке, то есть от юридического лица. Некоторые застройщики, бывает, продают квартиры по сложной схеме через физлиц. В этом случае участие в программе невозможно.
— Схема с уступкой права требования другим юрлицам — например, подрядчикам, — это нормально, — объясняет руководитель агентства «МегаДом» Максим Тарский. — Но цепочка не должна быть слишком длинной, чтобы не вызывать сомнений у банка. Практика показывает, что цепочка до трёх переуступок проблем не вызывает, а вот дальше риски растут.
— Переуступки должны происходить на этапе инвестирования, — добавляет Елена Нерушева. — Если застройщик продаёт через другое юрлицо уже после окончания строительства, это тоже ставит крест на участие квартир в программе господдержки.
— Это потому, что в законе прописано, что первичным собственником должен являться застройщик или инвестор, — кивает Ольга Дрёмина. — Если это не так, ПФР может не перевести потом банку маткапитал, а государство — не компенсировать льготную ставку. Как правило, банки опасаются и не идут на сделки, если была путаная схема покупки. Тем не менее, с декабря в Сбербанке по действующей ипотеке можно снизить ставку до уровня господдержки, если вы покупали квартиру на первичном рынке по переуступке через физлицо.
Препятствие второе: отказ застройщика
— Иногда участия своих объектов в программе господдержки не хочет застройщик, — объясняет Елена Нерушева. — Материнский капитал он получает не из банка, а напрямую от ПФР, а это значит — придётся ждать минимум полтора месяца. Не каждый застройщик хочет ждать. Поэтому вы можете получить одобрение от банка по программе господдержки на один объект, но не получить на другой.
Препятствие третье: микрозаймы в прошлом
— Для большинства наших коллег наличие микрозаймов в кредитной истории — важный стоп-фактор на выдачу ипотеки, — рассказывает Елена Нерушева. — Мы понимаем, что микрозаймы — это предложения масс-маркета, займы на одежду и технику. То есть что происходит: клиент не может себе позволить зимнюю обувь или мобильный телефон, но претендует на кредит на 15 лет с платежом 20 000 рублей в месяц.
На обычные потребительские кредиты это не распространяется, иногда даже наоборот, исправно выплаченный кредит — скорее плюс для кредитной истории.
— Знаю на личном примере, — улыбается руководитель салона недвижимости «Ивита» Ирина Александрова, — у дочери ни разу в жизни не было кредита, а когда понадобилась ипотека, отказали все банки. Потому что нет кредитной истории.
Препятствие четвёртое: брак с человеком с испорченной кредитной историей
— При оценке возможностей семьи банк рассматривает историю обоих супругов, — рассказывает Максим Тарский. — Особенно актуально для молодёжи: если вы планируете в будущем брать ипотеку, и у одного из вас кредитная история серьёзно испорчена, взять ипотеку не сможет и второй, даже если он благонадёжный плательщик.
Сотрудники банков отметили, что из этой закономерности есть исключения. Но всё же посоветовали позаботиться о ситуации заранее: заключить брачный договор, чтобы «отключить» положение Семейного кодекса, по которому купленная после свадьбы квартира становится совместно нажитым имуществом. При наличии договора банки выдают ипотеку «благонадёжному» супругу. Другое дело, что его или её дохода зачастую не хватает. Тут могут помочь родители, выступая созаёмщиками или поручителями.
«Взять ипотеку будет сложнее»
Кроме рынка, на строгость политики выдачи ипотечных кредитов влияет регулятор — Центробанк.
— Во второй половине 2020 года взять ипотеку наверняка станет сложнее, — говорит Елена Нерушева. — Государство обратило внимание на высокий уровень закредитованности населения, а наш регион в этом рейтинге в топе. Для банков, вероятно, будут внедрены дополнительные правила при оформлении ипотечного кредита. Сейчас, если вы имеете потребительский кредит, действует определённый коэффициент расчёта вашей платёжеспособности для ипотеки. Эти коэффициенты повысят. Постановления мы пока не видели, точной информации нет, но оно много обсуждается в СМИ.
Страховка: экономия разумная и неразумная
Страхование залога — это требование федерального закона об ипотеке. Чтобы выполнить требование, достаточно застраховать только «конструктив» — голые стены. Банки же, как правило, требуют застраховать ещё и жизнь и здоровье заёмщика. По словам собравшихся экспертов, избежать этих трат практически невозможно — да и незачем.
— Вы не обязаны страховать жизнь и здоровье, но и банк не обязан выдавать вам кредит по низкой ставке, — пожимает плечами Максим Тарский. — Если вы перестанете платить по страховке, ставка поднимется. Раньше это ещё можно было оспорить в пространстве Гражданского кодекса. Купить страховку, заключить договор по низкой ставке, потом разорвать договор со страховой: и уплаченную страховую премию вернуть, и низкую ставку сохранить. Сейчас банки учли это и прописывают в договоре высокую ставку как базовую, а низкой она становится при наличии страховки.
По словам собравшихся экспертов, попытки сэкономить на страховке на самом деле недальновидны.
— Три года назад в городе Белово было землетрясение, несколько домов получили повреждения — ипотечный кредит закрыла страховая, — говорит руководитель агентства «Федеральное» Светлана Новокшанова. — Другой пример: пожар в частном доме из-за перепада напряжения на линии. Страховая полностью закрыла долг перед банком.
— Супруги средних лет взяли ипотеку, застраховались, — делится опытом Ирина Александрова. — Муж через год внезапно умер. Просто представьте, сколько всего свалилось на жену. И как бы она выплачивала эту ипотеку без страховки? А так 50% ипотеки сразу покрыла страховая. Поэтому я всем говорю: страхуйтесь. Сегодня у нас в жизни одно, завтра — другое. Не такие уж это великие деньги, но ты уверен, спокоен.
При этом важно помнить, что обычный договор страхования покрывает только ту сумму, которую человек должен банку. После пожара в застрахованном доме страховая закроет долг перед банком, но дом (или хотя бы первый взнос по ипотеке) человеку не вернёт. Чтобы ему самому получить возмещение, нужно заключать другой договор, и расходы по нему будут выше.
Траты на страховку зависят от возраста и состояния здоровья. У одних страховых компаний они фиксированные в тарифную сетку, у других на коэффициенты влияют и ответы в анкете. Риэлторы напомнили: анкета в страховой — не карточка в санатории. О хронических заболеваниях в ней умалчивать не стоит, но и говорить, что вы налегаете на сладкое и любите экстремальный спорт, вас не заставляют.
— У многих страховых компаний «возрастной» коэффициент можно снизить, предоставив результаты медкомиссии, которая подтвердит крепкое здоровье, — рассказывает Максим Тарский. — Этой возможностью редко пользуются, а зря: один мой клиент так сэкономил 60% от страховой премии.
Разумно сэкономить на страховке можно, внеся платёж сразу за три или пять лет вперёд — такие договоры всегда выгоднее, чем с продлением каждый год. Однако если вы планируете погасить долг досрочно, выгода нивелируется, а если захотите рефинансировать ипотеку в другом банке — в большинстве случаев потеряете всю уплаченную премию.
Выводы
Эксперты согласны в том, что низкая ключевая ставка, программы семейной ипотеки и материнского капитала создают на текущий момент максимально благоприятные условия для получения ипотеки.
— По большому счёту, получить сейчас ипотеку, приложив определённые усилия и подобрав подходящий объект, может практически каждая семья, — отмечает Ольга Дремина.
При этом, вероятно, уже к лету условия станут менее благоприятными из-за роста цен на первичную недвижимость и действий регулятора, направленных на снижение закредитованности населения.
