В прошлом году россияне, желающие взять ипотеку, по-хорошему завидовали семьям с детьми: ведь те могли получить ставку 6%, а во многих банках и того ниже, до 4,5%.
Одной из мер господдержки во время пандемии коронавируса стала программа льготной ипотеки, которая почти уравняла возможности: теперь любой гражданин, с детьми или без, может получить ипотеку по ставке 6,5%, если сделка соответствует критериям программы.
Программа действует до ноября. Продлят ли её — неизвестно. Будет ли ставка по ипотеке ещё ниже? Можно ли рефинансировать действующий кредит по льготной ставке? Нужно ли торопиться? Разбираемся во всех тонкостях с экспертами.
С 3 до 6 миллионов
23 апреля правительство выпустило постановление о программе льготной ипотеки под 6,5% годовых. Получить такую ставку могут любые граждане России, которые оформят ипотечные кредиты до 1 ноября 2020 года. При этом пониженная ставка будет действовать весь срок кредита. То есть даже когда программа закончится, банк не поднимет ставку, и 6,5% сохранятся до конца выплат. Предложение распространяется на покупку жилья в новостройке, продавцом должно выступать именно юридическое лицо. Первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости недвижимости.
27 июня программу расширили: максимальная сумма кредита для жителей регионов увеличилась с 3 до 6 миллионов рублей. Если раньше под условия программы попадало около половины всех российских новостроек, то теперь — практически все.
Разницу между льготной и рыночной ставкой, которая сейчас колеблется в районе 9%, банкам компенсирует государство. Причём банки могут продолжать снижать ставку за свой счёт — например, Райффайзенбанк предлагает льготную ипотеку под 6,19%.
— Программа, безусловно, вызвала интерес у покупателей, — рассказывает Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка. — В мае был всплеск заявок по ней. Это ожидаемо, ведь программа запущена всего на семь месяцев: взять ипотеку на льготных условиях можно до ноября. О продлении программы речи пока не шло. Оставить заявку на ипотеку по льготной ставке и получить одобрение можно в личном кабинете на сайте Райффайзенбанка в течение одного дня.
Квартира больше и район лучше
Райффайзенбанк и консалтинговая компания MACON опросили более тысячи человек из десяти крупных городов, которые в ближайшее время планируют брать ипотеку. И выяснили, что для трети опрошенных снижение ставки стало в принципе первой возможностью купить своё жильё. Большинство респондентов теперь собираются приобрести квартиру просторнее или в более престижном районе. Льготной ставкой планируют воспользоваться 86% респондентов.
По данным исследования, 70% покупателей хотят улучшить жилищные условия и собираются жить в новой квартире сами. Почти 20% покупают квадратные метры для детей или родителей, а 10% рассматривают покупку как инвестиционное вложение — планируют сдавать, перепродать по более высокой цене или как минимум сохранить сбережения.
56% опрошенных решились на покупку именно сейчас из-за льготной ипотечной ставки. Также из-за выгодной ставки покупатели хотят выбрать более престижный район (13%) или приобрести квартиру с отделкой (14%). Среди иных причин покупки недвижимости — усталость от аренды и желание расширить жилплощадь.
Взять ипотеку или подождать
По словам Ирины Ярыговой, немалая часть потенциальных покупателей после начала пандемии заняли выжидательную позицию.
— Людей встревожили ограничения, удалённая работа и учёба, неопределённость в экономике, — рассказывает эксперт. — Появилось множество мнений о том, какими будут последствия пандемии для рынка недвижимости. Одни предполагают, что цены на квартиры снизятся, и если планировали покупать — не торопятся. Другие, напротив, считают, что квартиры подорожают, и не хотят продавать свою недвижимость. По моим ощущениям, таких «оптимистов» и «пессимистов» примерно поровну.
Кто-то надеется, что ставка упадёт ещё ниже, и потому выжидает. Однако, как показывает время, падение цен на недвижимость во время кризисов часто компенсируется повышением банковских ставок и наоборот — в спокойные времена ставки постепенно снижаются, но и цены на квартиры растут.
— На мой взгляд, самая правильная стратегия — не угадывать и не ждать, — считает Ирина Ярыгова. — Пока есть возможность воспользоваться льготной программой и взять кредит с низкой ставкой, нужно ею воспользоваться. Если ставка вырастет — вы угадали, взяв ипотеку сейчас. Если ставка упадёт — почти всегда можно рефинансировать кредит на новых рыночных условиях.
Рефинансирование — это получение нового кредита для выплаты текущего. Обычно люди прибегают к этому механизму, когда условия кредитов улучшаются. Но в рамках новой госпрограммы рефинансировать ипотеку, полученную ранее, нельзя. Однако, если на рынке в будущем появятся предложения ниже 6%, то оформленный ранее кредит по льготной ставке можно будет рефинансировать.
Этим новая программа отличается от прошлогодней «детской» ипотеки для семей с двумя детьми. Программа для семей с детьми в большей степени является мерой социальной поддержки, и рефинансировать старые кредиты по ней можно. Цель же новой программы — поддержать строительную отрасль и дать возможность приобрести жильё тем, кто ранее такой возможности не имел.
Когда рефинансировать ипотеку
— Если условия ипотеки на рынке хоть немного улучшились, рефинансирование может быть выгодно в любой момент, — говорит Ирина Ярыгова. — Как правило, люди ориентируются только на процентную ставку, то есть, насколько процент ниже, настолько и выгоднее. Но мы всегда рекомендуем подбирать новую программу комплексно, учитывать в расчётах все параметры: стоимость страхования, условиях по регистрации сделки, удобство обслуживания и условия досрочного погашения.
Чего можно добиться с помощью рефинансирования?
- Снизить переплату. Получая новый кредит на погашение старого, можно сохранить прежний размер ежемесячного платежа, но сократить срок кредита. В результате существенно снизится общая переплата по кредиту.
- Снизить ежемесячный платёж. Большинству людей рефинансирование нужно не для того, чтобы снизить переплату за десять лет, а для того, чтобы меньше платить уже сейчас. Для этого можно не сокращать срок кредита или, при необходимости, увеличить. При этом общая сумма кредита будет ниже, чем раньше, ведь часть выплачена — в итоге ежемесячный платёж уменьшается.
- Сэкономить на страховке. Страховая премия — это ежегодный платёж, на котором получится сэкономить, если раньше тарифы были выше. С другой стороны, вернуть уже уплаченные страховой компании деньги зачастую бывает невозможно, нужно внимательно читать договор. Хороший момент для рефинансирования — окончание оплаченного срока страхования, то есть перед очередным страховым платежом.
- Объединить несколько кредитов. Рефинансировать можно не только ипотеку, но и до пяти других кредитов по ипотечной ставке — включая потребительские кредиты и кредитные карты. Все они объединяются в один кредит под залог жилья с единственным платежом раз в месяц. Это помогает снизить долговую нагрузку и больше не путаться в платежах. Но важно учитывать, что в таком случае изменится назначение кредита, получить по нему налоговый вычет больше не получится. Поэтому прибегать к расширенному рефинансированию следует только после того, как вычет полностью получен.
С детьми — выгоднее
Программа льготной ипотеки для семей с двумя детьми остаётся самой выгодной на рынке. Райффайзенбанк предлагает такие кредиты под 4,99% годовых. За минувший год условия программы расширились: теперь она касается и семей с детьми-инвалидами — и возраст в этом случае не важен.
Рефинансировать действующий кредит по этой программе достаточно просто. В Райффайзенбанке это даже не выдача нового кредита: если у действующего клиента рождается второй ребенок, нужно просто написать заявление, и его переводят на низкую ставку на основании дополнительного соглашения к действующему договору. Документы заново собирать не нужно, достаточно донести свидетельство о рождении второго ребёнка.
Такой механизм позволяет семьям, планирующим второго ребёнка, не ждать его рождения, а сразу взять ипотеку по обычной ставке и начинать ремонт. Когда малыш рождается — достаточно подать заявление о переводе в льготную программу.
Больше город — выше цена
Программы господдержки ориентируют людей на покупку на первичном рынке.
Ирина Ярыгова отмечает, что в Сибирско-Уральском регионе первичный рынок не так развит, как в центральной части страны или Краснодарском крае. Объёмы строительства у нас меньше. Вторичный рынок остаётся более привлекательным по цене и никогда не теряет актуальности. Продаётся всё — и свежие большие дома, и крохотные студии. При этом чем крупнее город, тем цена за квадратный метр выше.
— Есть тенденция: люди из маленьких городов покупают квартиры в городах побольше, — добавляет эксперт. — Как жильё для детей, которых отправляют учиться, или как вложение на перспективу: можно переехать позднее самим, сдавать в аренду или просто продать.
Именно поэтому кемеровчане нередко покупают квартиры в Новосибирске. Географически разница всего в 200 километров, а в цене на недвижимость — примерно на треть. Исследование с MACON показало, что в сегментах «стандарт» и «комфорт» квадрат стоит 54,6 и 79,2 тысяч рублей соответственно. Несмотря на высокий уровень, цены продолжают подниматься: за 2019 год и первый квартал 2020 года они выросли на 16%. Как отмечает MACON, особенностью Новосибирска стало большое количество долгостроев. Это подрывало доверие к проектам на начальной стадии и способствовало росту интереса к домам с высокой степенью готовности от надёжных застройщиков. Они, в свою очередь учитывая сложившуюся ситуацию, поднимали цены.
Будущее ипотеки
Прогнозировать изменение ставок по ипотечным кредитам сложно. Рыночная ставка зависит от многих факторов, в том числе от ставки рефинансирования ЦБ. Последние несколько лет она снижалась, но как долго эта тенденция сохранится, аналитики предсказать не берутся.
— В 2016–2017 годах мы выдавали ипотеку в рекордных объёмах, — вспоминает Ирина. — Для всех было неожиданностью, когда в 2018 году ставка рефинансирования ЦБ пошла вверх. Многое в экономике непредсказуемо, но есть цикличность. Ставка сейчас бьёт рекордные минимумы, и никто не может гарантировать, что такая тенденция сохранится в следующем году.
Но даже если ставки подрастут — ипотечные программы из банков никуда не денутся.
— Я нисколько не сомневаюсь в позитивных перспективах ипотеки, — говорит Ирина Ярыгова. — Жильё — базовая потребность, а ипотека остаётся единственным доступным способом практически любому человеку приобрести собственное жильё.
