Кемерово скачкообразно рос во время индустриализации и после Великой Отечественной. По историческим меркам город строили недавно, комплексно планировали и думали наперёд. В провинциальных городах с многовековой историей малоэтажная застройка обширна и эклектична, улицы узкие и извилистые; а вот Кемерово застроен многоэтажками и выглядит как сеть параллельных проспектов, пересекающихся с улицами под прямым углом. Одноэтажные дома сконцентрированы за вокзалом и в Рудничном районе на правом берегу Томи.
Островки частного сектора сохранились и на левом берегу. Например, за проспектом Притомским, у Искитимки, а самый протяжённый участок — между Соборной и Тухачевского. По генеральному плану города эти частные дома предстоит рано или поздно снести. Давайте разберёмся, как это делают: кто и какие платит компенсации, может ли хозяин отказаться продавать участок, какова позиция застройщиков и планы администрации города.
Почему пустырь перспективней частного сектора
Принцип «мой дом — моя крепость» в России имеет границы: собственник владеет землёй до тех пор, пока она не понадобится городу. При необходимости город изымает участок, а собственник получает возмещение. Юридически этот вопрос регулирует седьмая глава Земельного кодекса. По закону допускается изъятие земельных участков для строительства объектов федерального, регионального и местного значения — например, дорог или линий электропередач, если они предусмотрены документами территориального планирования.
А вот с участками под застройку всё не так однозначно.
В 2011 году мэр Владимир Михайлов подписал принятый горсоветом генеральный план застройки города, а в 2012-м в СМИ бурно обсуждали будущие микрорайоны. Так, A42.RU писал о районе № 15а по проспекту Притомскому — его мы видим претворённым в жизнь.
Примерно тогда же обсуждали микрорайон № 12: весь частный сектор от Соборной до Пионерского планировали снести подчистую. Однако остановились на четырёх жилых комплексах первой очереди. Остальные улицы стоят — и простоят, видимо, ещё долго. Желающих вести там застройку нет.
О том, почему девелоперы неохотно берутся за расселение частного сектора, предпочитая застраивать пустые окраины, рассказывал мэр Кемерова Илья Середюк.
— Жилищная застройка в городе ведётся в том числе и на месте сносимых домов старого частного сектора, например, «Кемерово Сити» на пр. Притомский, — отмечал глава города в комментариях к своему Instagram[*] в Instagram[*]. — Но надо понимать, что при сносе этих домов увеличивается стоимость продаваемых квартир.
Об этом расскажем подробнее.
Если изъятие происходит для муниципальных нужд — например, для постройки дороги — то и возмещение оплатит городской бюджет. Собственника уведомляют за год, отказаться он не может: город подаст в суд, и его выселят принудительно.
С компаниями, которые строят жильё, это не так.
— Девелоперы редко выкупают земельный участок; обычно берут в аренду у города под строительство жилого дома, — рассказала на условиях анонимности представитель крупного кемеровского застройщика Анна О. — В Кемерове условием заключения договора аренды является самостоятельное расселение застройщиком частных домов на арендуемом участке. Положения земельного кодекса об изъятии тут не действуют: нужно договариваться со всеми владельцами полюбовно. И если хоть один откажется — пиши пропало.
Получается, если участки выкупает застройщик, он вынужден заложить их стоимость в свои издержки и, соответственно, в стоимость новых квартир. А взлетевшая себестоимость квадрата сделает цены на новое жильё не конкурентными: квартиры будет тяжело продать.
Почему люди не хотят уезжать из частного сектора
— В генеральном плане города есть зоны перспективной застройки, — объясняет Анна О. — Они принципиально не менялись с шестидесятых годов, перекочевали в новый план из старого. Это зона вдоль Сибиряков-Гвардейцев, большая площадь вокруг Знаменского собора, прямоугольник между Каменской и Проходной, деревня Красная. Когда в 2001 году появился Земельный кодекс, и все начали оформлять участки в собственность, жителям этих зон оформить права было сложнее. По-хорошему, законодателям стоило бы вообще ограничить этих жильцов бессрочной арендой, чтобы в будущем спокойно переселить, выплатив надлежащие компенсации.
Однако на деле таких ограничений не ввели. Поэтому многие владельцы частных домов благополучно оформили участки в собственность в зоне перспективной застройки города. Теперь выселить их крайне сложно.
— А у этих людей тоже ситуации разные, — рассказывает представитель застройщика. — Кто-то на основании советского договора бессрочного пользования оформил землю в собственность. Кто-то ещё не оформил, но в процессе. Кто-то прописывает у себя детей, чтобы не выселили. А кто-то всю родню, чтобы обосновать возмещение побольше. Процедуру оформления, изъятия и купли-продажи земельных участков окружает огромное количество правовых коллизий — Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс здесь пересекаются и местами противоречат друг другу. Сверху накладываются нормативные акты местных органов власти — это вообще тихий ужас. В итоге получается, что всё можно, но ничего нельзя, но можно, если очень надо.
В благополучных районах сами горожане не очень-то жаждут переселяться из удобного места.
— А чем вам помешали наши дома? — спрашивал кемеровчанин у мэра в соцсетях. — Снести-то снесут, а переселят в тьмутаракань. Сейчас у нас все удобства — транспорт, магазины, поликлиники, а из тьмутаракани ещё добираться надо. Я против сноса «частника» у собора!
— Я живу в доме на улице Сибирской, — рассказывает Анастасия С. — Когда застройщик возводил рядом многоэтажки, его люди прощупывали идею выкупа участков. Организовали собрание жителей, предлагали возмещение по квадратным метрам: если у тебя дом на 30 квадратов, то и квартиру получишь 30 квадратов. Участок, постройки и прочее никак не учитывали. И зачем мне соглашаться? У меня тут сад, просторно, зелено, баня, собаки, каркасный бассейн на улице. Мы много вложили в дом, перестроили его, заменили крышу, пол, проводку, бойлер и так далее. А мне предлагают как бы рыночную сумму, на которую я только однушку в многоэтажке смогу купить. Альтернативу предлагали — переселиться в высотку на Южном. В человеческий муравейник, где всё заставлено машинами, ни парка, ничего. Что я буду делать там с детьми и собаками? Понятно, что здесь очень дорогая земля, и её хотели бы зацапать и на ней заработать. Но есть ведь более подходящие места — бараки или старые трёхэтажки, например, на Черняховского. Там уже никаких огородов, участка, построек. Снесите такой барак, поставьте высотку — и все будут только рады. Не трогайте наши частные дома.
В неблагополучных же районах — например, на улице Заречной у Томи — хозяева тоже держатся за участки крепко. Продавать за бесценок не торопятся именно потому, что рассчитывают на крупную компенсацию.
Каков размер возмещения за изъятый участок и дом
Закон говорит, что размер возмещения должен быть рыночным. Какая именно цена — рыночная, определяет не продавец и покупатель, а независимый оценщик по специальной методике.
— На практике это происходит так: оценщик открывает сайт с объявлениями, смотрит, сколько стоит аналогичное жильё в аналогичном районе, — пожимает плечами Анна О. — Фокус в том, что сами по себе участки и дома не дорогие — без удобств, отопления, газа и так далее. Их стоимость часто поднимается именно из-за перспектив будущей застройки, то есть они ценны только тем, что здесь будут что-то строить. Такой скачок оценщик не считает рыночным — что, конечно, владельцев никак не устраивает.
Хозяева домов часто упирают на то, что их жилищные условия не должны ухудшиться. Ведь если сравнить одинаковые по цене квартиру и частный дом на Сибиряков-Гвардейцев, квартира всегда выйдет меньшей площади.
— Некоторые вообще включают режим старухи из сказки о золотой рыбке, — сетует Анна О. — Мол, давайте мне две квартиры взамен дома — для двух семей, которые у нас прописаны. Впрочем, когда строили «Променад-3» и микрорайон за ним, застройщик денег не жалел — выкупал и на таких условиях тоже. С тех пор это как-то засело в головах, и теперь люди по всему городу ждут, что на них посыплются золотые горы. Но сейчас застройщикам это не выгодно, так что вряд ли мы такое увидим в будущем ещё раз.
«Сроки не определены»
В итоге связываться с владельцами одноэтажек не выгодно, кажется, никому.
Территорий в Кемерове достаточно и без сноса: на Восточном проезде и Комсомольском проспекте, который вот-вот соединят в районе Ленина–Октябрьского, можно построить до миллиона квадратных метров жилья. Не исчерпан и потенциал Рудничного района.
Численность населения областной столицы снижается второй год. Темпы жилищного строительства примерно равны цифрам прошлого года, но уступают предыдущим годам.
Поэтому город не торопится планировать территорию частного сектора. Для этого понадобится провести публичные слушания, разработать документацию в установленном порядке. На вопрос горожанина на портале обеспечения градостроительной деятельности о сносе домов у Искитимки ответили, что это произойдёт не в ближайшее время.
— В связи с отсутствием разработанной и утверждённой документации по планировке данной территории, сроки освоения её объектами многоэтажной застройки не определены, – подчеркнули в администрации Кемерова.
Похоже, причин торопиться с расселением частного сектора сейчас нет ни у кого.
