С 1 января 2018 года в России действует программа ипотеки с господдержкой со ставкой 6% для семей с двумя детьми. При средней ставке в 10% — серьёзное подспорье. Ипотека у таких семей зачастую уже есть, но закон допускает рефинансирование по новой ставке. Вот только получить его зачастую непросто — банки отказывают по разным причинам. Однако корреспонденту А42.RU с третьего раза это удалось — и он рассказывает, как.
-
Фото: архив А42.RU, личный архив -
Долевое участие с побочным эффектом
Я брал ипотеку в 2017-м — господдержки не было, ребёнок был один, а ставка вышла 11,25%. По нынешним временам — многовато, но я был рад получить ипотеку в принципе. Поскольку жил в квартире на 27 квадратов с женой, ребёнком и котом, и всерьёз подумывал о втором (ребёнке, не коте). Готовую трёхкомнатную квартиру я не мог позволить себе даже в ипотеку, зато мог на стадии строительства — ведь когда квартира существует только на бумаге, она стоит существенно дешевле.
Кроме того, я использовал ещё одну возможность сэкономить. Дарю легальный лайфхак. Осторожно: побочные эффекты.
Не знаю, как сейчас, а раньше застройщики часто рассчитывались с подрядчиками не деньгами, а квартирами в будущем доме. Поставщик, например, кирпича получал не деньги, а договор долевого участия — чтобы, когда дом будет сдан, получить квартиру, продать её и заработать сторицей. Некоторым подрядчикам деньги нужны были срочно — и они, не дожидаясь конца стройки, продавали права на свои будущие квартиры, оформляя договор уступки права требования. Естественно, продавали дешевле рынка — иначе какой смысл покупателю ввязываться в схему? Иногда «бумажные» квартиры обменивали на уже существующие — их проще продать за наличку.
У меня было именно так: я обменял свою маленькую старую квартиру на большую квартиру в строящемся доме, и стал участником долевого строительства. Пока идёт строительство, съехал со всем хозяйством и котом к родителям.
Разница в стоимости — примерно полтора миллиона — была не в мою пользу, и на эту-то сумму я взял ипотечный кредит.
Детские 6%
«Детской» ипотекой неформально называют программу господдержки семей, в которых с 2018 по 2022 год родился второй или последующий ребёнок. Её официальное название мало кто может выговорить с первого раза — начинается оно со слов «Правила предоставления субсидий из федерального бюджета…» и продолжается ещё три строчки.
Суть документа: если второй ребёнок родился после 1 января 2018 года, вы можете получить ипотечный кредит под 6%, а то и меньше – государство компенсирует банку разницу между актуальной и льготной ставками. Если кредит получен раньше, можете его рефинансировать, то есть получить новый кредит под 6% для погашения старого.
Обязательные условия:
— квартира куплена на первичном рынке;
— первоначальный взнос — минимум 20%;
— максимальный размер кредита — 6 миллионов рублей.
Есть исключения: в Москве и Санкт-Петербурге максимальный размер кредита вдвое выше, а в сельских поселениях Дальневосточного федерального округа программа позволяет купить не только первичное, но и вторичное жильё.
«Рефинансирование по льготной программе не делаем»
Надо понимать, что банк не обязан выдавать «детскую» ипотеку всем желающим. Постановление правительства устанавливает основные условия программы, но банк может добавлять свои требования к возрасту заёмщика, его стажу, доходу, застройщику и так далее. Короче, последнее слово — за банком.
В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, который положен как раз за второго ребёнка, так что с этим пунктом проблемы бывают редко. Вообще, теоретически, если семья платёжеспособная, преград быть не должно.
На практике выходит иначе.
Сначала я получил отказ в рефинансировании в том же банке — кстати, одном из крупнейших в стране — в котором я первоначально и получил ипотечный кредит под 11,25%.
Сотрудница банка, выслушав меня, сказала, что рефинансирование по «детской» ипотеке они не делают, «такой возможности в нашем филиале нет». На вопрос «почему?» только пожала плечами: «Ну нет у нас такого». Ну нет так нет. Может быть, стоило поговорить с её начальником, чтобы убедиться, что это не пробел в знаниях конкретного сотрудника. Но выглядела девушка уверенно. Так что я просто ушёл ни с чем.
Пообщавшись потом со знакомыми, увидел такую же ситуацию: одному сказали, что по правилам банка учитываются только доходы заёмщика, но не созаёмщиков — соответственно, ему отказали из-за низкой платёжеспособности. Второму, как и мне, сказали, что банк просто не делает рефинансирование — хотя поправки от июля 2018 года такую возможность однозначно дали. Третьему сказали, что раз он уже применил материнский капитал, процедура станет сложнее — и он сам отказался собирать бумаги.
Моя вторая попытка зашла дальше: я обратился в полностью государственную кредитную организацию, рассудив, что уж она-то точно не отфутболит. У меня взяли документы, девушка на фронт-линии оптимистично говорила, что всем требованиям я соответствую. Но потом перезвонила и попросила донести «чек, платёжку или иной подтверждающий документ» на те полтора миллиона, которые я закрыл старой квартирой по договору долевого участия.
— Но ведь это бартер и договор долевого участия, — недоумевал я, — так как денег не было, то и платёжек не может быть.
— Не знаю, — отвечала девушка, — московский офис просит у меня подтверждение оплаты.
— Так вот же оно — договор о бартере и договор долевого участия, — страдал я.
— А нужны чек или платёжка, — шла по кругу девушка, и я начинал понимать, что рефинансирование под желанные 6% снова накрывается медным тазом.
Руки у меня опустились окончательно.
«Сделка одобрена»
Был я такой грустный не один: по предварительной оценке Минстроя, программа «детской» ипотеки могла охватить свыше 500 000 семей за пять лет. Однако получили её в 2018 году лишь примерно 4500 семей, и в 2019 году динамика схожая.
— Сейчас общее кассовое исполнение по проекту совсем небольшое — около 8%. Нужно разобраться и принять определенные решения на будущее, — отмечал 14 октября премьер-министр Дмитрий Медведев в ходе заседания президиума Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и нацпроектам.
Работа занесла меня в Райффайзенбанк — я брал интервью у директора кемеровского офиса Наталии Мегиль. Спросил и её о плачевной ситуации с «детской» ипотекой.
— Почему плачевной? — удивилась Наталия. — Мы участвуем в программе, даём ипотеку семьям с детьми, причём не под 6%, а под 4,99%.
— Говорят, компенсации от государства банкам недостаточные, и они попросту спускают программу на тормозах, — объяснял я. — На собственном примере могу подтвердить — так и есть. Найдутся поводы отказать.
И рассказал о своём случае.
— Странно, ну давайте проверим, — пожала плечами Наталия. — Несите ваши документы к нам.
Я принёс.
Мне перезвонили на следующий день: «Предварительно — сделка одобрена».
Сэкономил 1 240 000 рублей за 25 лет
Из первоначальной суммы основного долга в полтора миллиона я успел выплатить совсем чуть-чуть, зато применил материнский капитал — так что остался миллион. Тем не менее, в банке, посмотрев на справку о зарплате, попросили закрыть висящие на мне кредитки — чтобы я прошёл по платёжеспособности.
Рефинансирование в новом банке — это выдача нового кредита для погашения старого. Поэтому процедура ничем не отличается от обычной выдачи ипотеки.
Понадобилось сделать:
— оценку объекта залога, то есть квартиры — 2500 рублей;
— нотариальное согласие второго супруга на залог квартиры — 1700 рублей;
— госпошлину за себя и банк — 1000 рублей;
— страховку квартиры и жизни заёмщика (по программе обязательна) — 2500 рублей.
Итого 7700 рублей.
После подписания документов деньги поступили в тот же день. Я закрыл ипотеку и в течение недели забрал закладную в старом банке, а затем съездил со специалистом Райффайзенбанка в МФЦ — снял обременение старого банка и поставил новое. В итоге один месяц заплатил по старой ставке 9980 рублей — а следующий платёж стал уже 5840.
Расходы на рефинансирование отбились за два месяца, а всего за 25 лет экономия составит 1 240 000 рублей.
Выводы
Ипотека по сниженной ставке — это реально, но будьте готовы потратить немало времени. Как я имел возможность выяснить, размер и госучастие в уставном капитале банка вообще не гарантируют беспроблемной реализации госпрограмм.
Заранее избавьтесь от кредиток, которые могут повлиять на оценку вашей платёжеспособности банком. Особенно если кредитка у вас «просто на всякий случай». Даже если по карточке нет долга, для банка это полноценный кредит. Если сомневаетесь, может ли карта повлиять на согласие банка при вашем доходе — заранее обсудите этот вопрос со специалистом, который будет оформлять вам ипотеку.
Наконец, внимательно посчитайте затраты. Стоит помнить, что средний срок жизни ипотечного кредита — всё-таки не 25 лет, а 7-8. Впрочем, даже если вы управитесь досрочно, рефинансирование всё равно будет выгодным, просто разница будет не настолько потрясающей.
