Горнолыжный кластер Кузбасса переживает фазу стремительной экспансии. Если ещё несколько лет назад сезонность диктовала свои правила, то сегодня Шерегеш превращается во всесезонную точку притяжения с инфраструктурой мирового уровня.

Динамика туристического потока подтверждает этот тренд. В сезоне 2024-2025 зафиксировано около 2,5 млн посещений и, по оценкам региональных властей и туроператоров, поток продолжит расти темпами 10–15% в зимний сезон, а развитие летнего туризма обеспечит равномерную загрузку круглый год.

Рынок коммерческой недвижимости здесь находится в уникальной точке дефицита качественного предложения при колоссальном спросе. На курорте уже функционирует 95 гостиниц и 77 ресторанов, однако инфраструктура не успевает за амбициями туристов, привыкших к сервису мегаполисов. Предприниматели готовы платить за качественный продукт, но сталкиваются с трудностями для входа.

Входной билет ценой в годы жизни

Любой инвестор или бизнесмен, решивший зайти в Шерегеш самостоятельно, неизбежно проходит через семь кругов девелоперского ада. Формула успешного бизнеса выглядит просто только на бумаге: локация плюс трафик. В реальности путь от идеи до открытия дверей включает вызовы, с которыми не каждый способен справиться.

Например, поиск участка с правильной юридической категорией, топографией и перспективой подключения к будущим транспортным узлам может занять месяцы переговоров. Подведение электричества необходимой мощности, газа, водоснабжения и канализации в условиях горного рельефа требует проектирования сложнейших сетей и миллионных вложений. Плюс строительство собственных подъездных дорог и организация парковочных пространств ложатся тяжёлым бременем для компаний.

Сюда включаются прохождение государственной экспертизы, получение разрешений на строительство в зоне комплексного развития территории — процесс, измеряемый годами. Плюс организация логистики материалов на удалённый объект, поиск квалифицированных подрядчиков, способных работать в непростом климате Сибири, и тотальный контроль сроков.

Для малого и среднего бизнеса самостоятельная реализация такого цикла становится неподъёмным. Это под силу только крупным системным девелоперам с огромным запасом прочности.

«Шермонт»: готовая экосистема «УГМК-Застройщик»

«УГМК-Застройщик» взял на себя все эти риски. Проект «Шермонт» — это территория, где инженерия уже завершена. Инвестору предлагается не просто участок земли, а работающий механизм: все коммуникации заведены, дороги проложены, архитектурный облик утверждён.

Первый пятизвёздочный отель «Шермонт» успешно функционирует в круглогодичном режиме. Его инфраструктура сформирована, работают ресторан, караоке-бар, прокат спортивного снаряжения и велосипедов, магазин спорттоваров и другое. Второй объект выходит на финальную стадию готовности со сроком ввода в эксплуатацию осенью 2026 года, третий — активно строится.

Девелопер предлагает рынку оптимальные условия для якорных партнёров. Цель проста — привлечь сильных операторов, чьё присутствие сделает проект ещё более привлекательным. Именно поэтому решение AYS Group зайти в кластер стало значимым для рынка.

«Считаю, что у меня не было выбора. Вернее, он был очевиден, — отмечает основатель AYS-Group Латиф Саттаров. — Мы здесь готовим к открытию мясной ресторан. Формат апре-ски требует понятной, сытной еды высокого качества. Горнолыжник после целого дня на склоне или гость после активного дня на природе хочет стейк или качественное мясо на гриле, а не высокую молекулярную кухню».

Коммерческие лоты: куда заходить прямо сейчас

Инфраструктура «Шермонта» спроектирована вокруг базовой потребности гостя курорта — качественного восстановления после активного дня. Платежеспособность аудитории подтверждается цифрами: средний чек апре-ски составляет около 4 000 — 11 700 рублей на персону, при этом гость тратит на ски-пасс ещё 2 500 — 4 250 рублей в сутки. Однако высокий трафик конвертируется в выручку только там, где путь до сервиса занимает минимум времени.

«В ресторанном бизнесе горного курорта действует жёсткое правило: гость не пойдёт за сервисом далеко, — отмечает основатель AYS-Group Латиф Саттаров. — Если человеку после катания нужно преодолеть пешком больше ста метров ради обеда, он с вероятностью 90% останется в лобби своего отеля. Прямая привязка к трафику подъёмника решает всё для выручки. Кроме того, готовая инфраструктура девелопера полностью исключает из уравнения время и затраты на капитальное строительство. Человек выходит со склона, снимает лыжи — и через две минуты уже сидит за столиком».

Первый пятизвёздочный отель «Шермонт» генерирует выручку здесь и сейчас, обладая сформированной аудиторией резидентов премиального уровня. Свободные площади подходят для расширения F&B-направления. Инвесторам предлагается рассмотреть концептуальный лобби-бар как точку сбора апре-ски-аудитории для коктейлей и лёгких закусок или кофейню.

Девелопер предлагает инвесторам более 3 000 кв. м коммерческих площадей во втором отеле. Всё это позволит нивелировать сезонность горнолыжного кластера за счёт круглогодичной инфраструктуры: от клиник красоты до офисов IT-структур и банковского сектора, сотрудники которых смогут совмещать удалённую работу с пребыванием на природе.

У центрального входа расположено ключевое помещение площадью 983 кв. м, объединяющее ресторан и лобби-бар. Объект обладает отдельным входом, что гарантирует независимый трафик гостей курорта, не проживающих в отеле. Пространство разделено на три функциональные зоны, каждая из которых благодаря высоте потолков даёт возможность реализовать антресольный этаж или проект второго света.

Пространства под клиники превентивной медицины, косметологии и студии йоги занимают второй этаж. Помещения варьируются от 47–60 кв. м до 164 кв. м при высоте потолков от 3,9 до 4,5 метра.

Главный козырь локации — смежное расположение со спа-блоком площадью 3 130 кв. м и выход на террасу в 1 500 кв. м с открытым бассейном. Тёплый переход между первым и вторым отелями создаёт единый микроклимат. Для медицинского бизнеса это означает отличную логистику: гость может пройти из бассейна по тёплому контуру напрямую в массажный кабинет или клинику эстетической медицины, фактически не выходя на улицу. Это делает данные площади гармоничным продолжением термальной зоны — сервисами омоложения и аппаратной косметологии, которые логично дополняют базовый отдых в бассейне.

Третий отель пока находится на этапе строительства и ориентирован на широкую аудиторию. Его концепция строится на сочетании камерного уединения и семейного отдыха. Здесь планируют разместить спа с просторной террасой для отдыха и бассейн. Потенциал площадки открывает возможности для открытия семейно-оздоровительного комплекса, детского клуба или флоатинг-центра, где проводят процедуры глубокой сенсорной депривации и релаксации. В правом крыле спроектирован ресторан с террасой с видом на горы и лес.

Больше, чем налоговые каникулы

За три года Шерегеш превратился в капиталоёмкий актив. Если в 2023 году готовый коммерческий квадратный метр стоил в среднем 230 тыс. рублей, то сегодня в проектах средняя цена достигает 400 тыс. рублей за кв. м. Рынок показал рост в 1,7 раза.

Высокая стоимость входа компенсируется правовым статусом локации. Благодаря созданию Особой экономической зоны туристско-рекреационного типа «Горная Шория» инвесторы со статусом резидента получают доступ к серьёзным налоговым преференциям. Речь идёт о сниженной ставке по налогу на прибыль и обнулении транспортного и земельного налогов на 5 лет, налога на имущество — на 10 лет.

Эти меры делают операционную модель ресторана или клиники в «Шермонте» несравнимо более выгодной по сравнению с городами-миллионниками. Для резидентов ОЭЗ это означает существенное снижение налоговой нагрузки на этапе окупаемости проекта.

Чтобы оценить ёмкость рынка, достаточно взглянуть на физику потребления. Например, в городе-миллионнике конкуренция распределяет людей по сотням заведений равномерно. В Шерегеше же весь высокоинтенсивный поток концентрируется на ограниченной территории. Выходной день в высокий сезон может приносить месячную городскую норму оборота. При этом операционные расходы внутри комплекса «Шермонт» предсказуемы, так как обслуживание инженерных сетей и безопасность берёт на себя собственная управляющая компания курорта.

«Сегодня самостоятельный заход в развивающийся кластер для многих инвесторов — это задача со звездочкой. Мы предлагаем рациональный подход, — рассказывает генеральный директор „УГМК-Застройщик“ Евгений Мордовин. — Мы строим номерной фонд, парковки, индустрию гостеприимства и развлечений, прокладываем дороги, запустили подъёмник и другие спортивные объекты. Более того, мы формируем событийную повестку: организуем фестивали, праздники, спортивные мероприятия, которые создают постоянный трафик. Нам нужны те, кто наполнит эти стены смыслом и разнообразным сервисом. Мы открыты для предложений медицинского и эстетического профиля, гастрономических заведений, спа и уникальных развлекательных форматов. Готовые коммерческие помещения ждут своих резидентов».