15 декабря глава города Илья Середюк подписал пять постановлений об изъятии более 200 домов и земельных участков в частном секторе за Знаменским собором. Это лишь первый шаг; в течение года уведомления получат более 400 домохозяйств. Частный сектор выселят, вместо него построят многоэтажные дома. Федеральный центр уже одобрил целевой кредит более 5 миллиардов рублей на обновление всей территории от Терешковой до Соборной. Каждый собственник получит денежную компенсацию в рыночном размере.
У владельцев изымаемых участков процедура вызывает множество опасений, среди которых главное — о размере компенсации: хватит ли на новое жильё? Корреспондент A42.RU поговорил с жителями частного сектора, юристами и городской администрацией, чтобы разобраться, кто определит размер компенсаций и что это значит для встревоженных кемеровчан.
Частному сектору в центре города (не) место?
A42.RU уже рассказывал о планах на застройку частного сектора. В той или иной форме они существуют с 1970-х годов, когда в генеральном плане города были выделены зоны перспективной застройки: территория вдоль Сибиряков-Гвардейцев, вокруг Знаменского собора, прямоугольник между Каменской и Проходной, деревня Красная. Отчасти эти планы осуществились, когда многоэтажками застроили нынешний «Кемерово-Сити» и территорию за «Променадом-3». Приходит черёд следующего этапа.
Первые подробности о новом проекте развития территории Илья Середюк рассказал в ходе отчёта перед депутатами городского совета.
— В столице Кузбасса сегодня 30 000 домов частного сектора, которые находятся в ветхом либо полуветхом состоянии, не имеют удобств внутри дома и отапливаются твёрдым угольным топливом, что является возмущающим фактором экологической повестки. И городу нужно жильё другого качества, — рассказал глава города.
Эту же претензию к частному сектору неоднократно озвучивали горожане на платформе «Кузбасс Онлайн»: дым из десятков тысяч печных труб вносит серьёзный вклад в загрязнение воздуха в городе. Как значимый компонент смога, дым упоминается и в отчётах Кемеровского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды.
На встрече с журналистами Илья Середюк продемонстрировал результаты оценки состояния инфраструктуры в частном секторе: тротуаров почти нет, ливнёвка выполнена в виде поверхностных желобов либо отсутствует в принципе, канализации нет. Дороги расширить невозможно. Износ трамвайных путей и сети питания на Сибиряков-Гвардейцев близок к 100%.
По словам мэра, благодаря поддержке губернатора Сергея Цивилёва для Кемерова одобрили целевой инфраструктурный кредит в 5,1 миллиарда рублей.
— Эти средства будут направлены на строительство инженерных сетей для развития застроенной частным сектором территории в границах от улицы Спортивной до улицы Сибиряков-Гвардейцев и от улицы Терешковой до Соборной и ниже. Сейчас там проживает 5 000 жителей в 3 000 неблагоустроенных жилых домов. В 2022 году мы приступаем к комплексному развитию всей этой территории с качественным изменением жилья, которое там размещено, — отметил Илья Середюк.
Что вырастет на месте «частника»
Планов громадьё: после застройки территории на ней будут проживать около 50 000 жителей, работать шесть новых школ и восемь детских садов, появится современная коммунальная и транспортная инфраструктура. Широкие тротуары, велодорожки, зелень, освещение, сохранённый и улучшенный трамвай, – всё это про бывший частный сектор.
— Проект очень амбициозный, масштабный и требует глубокой проработки. Сейчас это одна из основных задач наших инженерных служб, — добавил Илья Середюк.
Планы на ближайшие два года более скромны: выкупить более 400 домов вдоль Сибиряков-Гвардейцев, Гагарина, Искитимской набережной и полностью изменить облик этих улиц. Расширить, продлить, проложить теплотрассу, кабели для электроснабжения и другие инженерные сети. По словам мэра, после реновации улиц кемеровчане смогут пешком пройти с ФПК до центральной части города за 20-25 минут по продлённой улице Соборной.
Когда ключевые улицы полностью отремонтируют, власти начнут заключать соглашения с инвесторами для застройки внутренних микрорайонов.
По словам главы города, сроки начала стройки первого этапа (на месте 400 домов) очень приблизительные, не ранее второй половины 2022 года, а скорее всего – позже.
Газета «Кемерово» сообщает, что оценку имущества, подлежащего выкупу вдоль улиц, проведут ориентировочно до 10 февраля 2022 года. Собственникам направят проекты соответствующих соглашений. Предположительный срок начала строительных работ – 2023 год. Предполагается, что к этому времени будет готова необходимая проектная документация и выкуплены дома.
Кто и как определяет размер компенсации
Пока проект прорабатывают, первых владельцев домов уже проинформировали об изъятии. Отсутствие полной и подробной информации многих напугало: жители частного сектора записали видеообращение, в котором изложили свои тревоги. Что будет, если от момента выкупа до покупки нового дома цены резко подскочат? Как быть пенсионерам, которым сложно переезжать? Что будет с теми, кто согласия не даст?
Чтобы ответить на все вопросы, глава города пообещал организовать личные встречи жителей с представителями администрации. Первые такие встречи уже прошли, а в ближайшее время на улице 9 Января в Центре поддержки предпринимательства организуют отдельный офис для личных приёмов. Работает колл-центр по телефону 36-23-21 с 9:00 до 17:00 по будням.
— Встреча будет проводиться на уровне не меньше заместителя главы города, а в сложных ситуациях я также готов принимать участие, — рассказал Илья Середюк.
В законе указано, что размер возмещения должен быть рыночным. Определяет его не владелец дома и не администрация, а оценщик из независимой организации по специальной методике. Для городских властей процедура не в новинку: ежегодно выкупают десятки домов — например, в прошлом году их было 70.
— В расчёт оценщика включается рыночная стоимость земельного участка, стоимость дома — причём оценщик оценивает и уровень ремонта, и качество жилья. То есть если человек поставил недавно пластиковые окна, сделал ремонт — это всё будет учитываться. В стоимость выкупа входит стоимость надворных построек, и даже оценщик считает количество зелёных насаждений. [...] Построил гараж – считается, теплица – считается, смородина, малина, – всё считается, — рассказал Илья Середюк.
Кроме того, владельцу оплачивают услуги риэлтора, расходы на регистрацию недвижимости и переезд.
По словам главы города, выкупная стоимость зависит от рынка и колеблется, но в среднем, по опыту прошлых изъятий, на сегодня составляет порядка 60 000 — 70 000 рублей за квадратный метр.
Что делать тем, кто не согласен с выкупной стоимостью
Если компенсация владельца не устраивает, и он не подписывает соглашение, администрация подаст в суд. В ходе процесса собственник может представить заключение сторонней организации, занимающейся оценкой, которую он нанял сам. Чья оценка точнее — решит суд.
— Через 90 дней после того, как вручит собственнику дома решение об изъятии, администрация города вправе обращаться в суд и требовать, чтобы суд определил цену компенсации при изъятии и лишил собственника его прав на дом и землю взамен на компенсацию, — объясняет председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. — Соглашения могут содержать варианты готового равнозначного жилья, но чаще всего вопрос решается выплатой денег по «рыночной цене» — на основании отчёта оценщика, которого привлекает администрация города для оценки земли, строений и потерь при изъятии.
По словам адвоката, оценщики, как правило, учитывают стоимость улучшений земельного участка — всех вспомогательных построек. Но это не даёт значительного преимущества: цена дома сопоставляется с объектами-аналогами — такими же домами в частном секторе в соседнем районе, а не с квартирами или таунхаусами. Корректировка за разницу в районах составляет 10-15%. Размер семьи для определения размера компенсации значения не имеет. А вот оформлен ли участок в собственность — это важно; оформленные участки на рынке ценятся выше.
Оспорить размер компенсации можно в судебном порядке, но перспективы в целом призрачные.
— Рекомендую действовать так: получили соглашение об изъятии — попросите предоставить отчёт об оценке — получили отчёт об оценке — сходите на консультацию в другие оценочные компании. Если одна-две компании выскажут мнение, что сумму можно увеличить на 20% и более, тогда обращайтесь к юристу, и он будет пытаться через судебную экспертизу увеличить для вас размер компенсации. Если нет понимания, к каким оценщикам идти на консультацию, тогда начните с выбора юриста и обращайтесь к тем, кто специализируется на вопросах в сфере земли и недвижимости и ведёт аналогичные судебные дела, — советует Дмитрий Малинин.
В неформальных разговорах разные юристы отмечают, что на практике рыночная цена за квадрат — понятие растяжимое, а суд может привести к неожиданному результату: размер компенсации могут даже понизить.
— Задача юриста в таких спорах ювелирная — как увеличить, а не снизить цену изъятия, — прокомментировал Дмитрий Малинин.
Что говорят жители
Валентина Петрова*, майор милиции на пенсии
О размере компенсации
— Мы никогда не оценивали наш дом, так как не собирались и не собираемся его продавать. Ремонтировали и обустраивали для себя, нашей семьи, нашего удобства. Судя по тому, что говорят жители, уже получившие уведомления об изъятии домов, компенсация составит 1,5-2 миллиона рублей. Что можно купить на эти деньги, захудалую однушку на вторичном рынке? Меня совершенно не удовлетворит такой обмен.
Я живу в трёхкомнатной квартире, в центре города, рядом с остановками и магазинами. У меня есть тёплая веранда, тёплый благоустроенный туалет в доме, бойлер с бесперебойной горячей водой, сливная канализационная яма, два погреба, капитальный большой гараж, баня, земельный участок, на котором летом кроме посадок стоит бассейн и шатёр для отдыха. Металлический забор, вольер для двух собак. Дом с капитальный ремонтом, полностью перекрытой крышей и потолками, новая электропроводка. Кабельный интернет и стационарный телефон. Всё это мы делали на свои деньги, без какой-либо помощи администрации. Могу ли я всё это приобрести на два миллиона рублей? Только мои затраты на ремонт и благоустройство далеко превысили эти два миллиона.
Об индивидуальном подходе к каждой семье
– Я надеюсь, что городские власти прислушаются к мнению жителей частного сектора, а не наплюют на всё, кинув копеечную подачку за наши дома. Лучший вариант — это оставить частный сектор как памятник прошлому нашего города, а чтобы не жаловались на наши печки — провести газ. Либо — выполнить то, что было решено на встрече Цивилёва и Путина, когда губернатор рассказывал президенту о проекте сноса частного сектора и просил на это деньги. Там было решено, что будут учтены интересы жителей частного сектора, будут встречаться с каждой семьёй, никто не будет обижен, все будут обеспечены равноценным современным жильём.
Я думаю, что нужно провести исследование, кто из жителей частного сектора хочет получить благоустроенное жилье, кто хочет жить в частном доме на земле, а кому нужна денежная компенсация. Построить коттеджный посёлок для тех, кто хочет остаться в частном доме, расселить в новые квартиры тех, кто хочет жить в благоустроенном жилье. Вот тогда это будет хорошо организованный процесс.
НАЖМИТЕ, ЧТОБЫ УВИДЕТЬ БОЛЬШЕ КОММЕНТАРИЕВ
Об опасениях и поджогах
– Много опасений, что администрация не захочет прислушаться к мнению жителей, наплюёт на них, начнёт применять силу, чтобы всех выселить. Что застройщики начнут поджигать дома, как это было, когда собирались строить дома у Знаменского собора. Что отчаявшиеся люди начнут бунтовать и ничего хорошего из этого не выйдет. Что выплатят копейки, выгонят из квартир и мы останемся практически на улице. Что у многих просто не выдержит сердце от безысходности. Как сказала одна девушка на сходе жителей, хотят построить новые дома на наших слезах.
Снос и выплата не соответствующей стоимости жилья компенсации значительно ухудшит качество жизни людей, разрушит их судьбы. Люди в основном живут уже немолодые, пенсионеры, всю жизнь работали на государство, как-то обустраивали свою жизнь, а теперь рискуют оказаться у разбитого корыта, потеряв всё, что имеют.
О ветхом жилье
– Почему-то понадобились именно наши дома, отремонтированные, во многих есть даже центральное отопление, в них ещё можно прожить много лет, 20, 30, 50. А их хотят просто сломать. И это при том, что в городе полно действительно ветхого жилья, из которого люди просто мечтают выбраться в нормальные условия. Домов, где трещины в стенах, текут потолки, сырость, плесень. Но эти дома неинтересны, зачем делать благо людям, не получая от этого выгоды. В городе столько ветхих бараков к с печным отоплением, с угрозой пожаров. Двухэтажные дома в районе от бывшей швейной фабрики до вокзала, с деревянными перекрытиями, также пожароопасные. Вот он, центр города, его лицо, которое все видят, только приезжая в город. Вот где нужна реновация, вот где нужно преображать город.
О разнице с СССР
– Я выросла в Советском Союзе. Возможно, поэтому мыслю немного не теми категориями, как современная молодёжь. Может быть, поэтому не могу поверить, что с людьми действительно можно поступить так, как собираются поступить с нами. Забрать у нас крепкое, хорошее жильё, пригодное для того, чтобы жить в нём ещё много лет, с любовью нами обихоженное, благоустроенное. И дать за него такую компенсацию, которая не позволит купить аналогичное. Огромное количество народа опустить до такого уровня, который им и не снился. Все считали, что будут спокойно жить в своих домах, не переживая о крыше над головой, доживая свой век в покое. Столько стариков хотят сорвать с насиженных мест, изменить весь уклад их жизни, и тем самым сократить её. Неужели это действительно может случиться?
Вероника Иванова*, проект-менеджер
О том, за что ценит малоэтажное жильё
– Про частный сектор ходит много разных представлений от людей, которые здесь не живут. Ещё в школьные годы моя одноклассница из благих намерений желала нам скорейшего сноса. Мол, хорошую квартиру дадут. И искренне не понимала, почему я не радуюсь, а шокированно на неё смотрю.
И в этом кроется суть проблемы: право голоса людей, которых снос прямо касается, забрали.
В частнике, как и в любом многоквартирном доме, есть маргиналы и есть те, кто сознательно выбрали это место для жизни, любят его и благоустраивают.
Я живу в этом районе с двух лет. Мы переехали сюда всей семьей, чтобы жить поближе к родственникам. В частнике в принципе многие живут кланами и поколениями. Мои родственники живут на двух соседних улицах.
Мы переехали сознательно и часто прямо говорим, что уехали из душной коробки и никогда в неё больше не вернёмся.
О вложениях в коммуникации, которые не вернут
– За годы жизни здесь мы сами провели за безумные деньги, оббив все пороги и истрепав все нервы, телефон в дом. Затем сделали капитальный ремонт: у нас старые только стены, и то частично. Проводка, туалет в доме — всё новое и построенное за наш счёт. Как и проводной кабельный интернет, который я провела за большие для меня на тот момент деньги. Потому что нам постоянно говорили, что для провайдеров это нерентабельно.
На днях после кипиша в соцсетях я встретила комментарий о том, что все мы тут обиженки, которые поскупали за копейки недвижку, чтобы получить шикарную компенсацию при сносе. У меня сразу возник вопрос: это вот так от нас администрация отбиваться будет? Всех поголовно записывая в какое-то подобие мошенников? Но, наверное, тогда, по здравой логике мы все должны были требовать сноса и раньше? А ведь таких требований не было. У нас не аварийное жилье. У нас самоорганизованные люди, которые сделали долгосрочные вложения в свои дома. И сейчас нас хотят их лишить, аннулировать, ради чьей выгоды?
О неправильных приоритетах и дорогой ипотеке
– Давайте посмотрим фактам в лицо. На дворе 2021 год. Огромная масса аварийного жилья, реально аварийного! Масса отвратительных домов в центре, которым требуется внешний ремонт. Но мы сносим неаварийный частник под «муниципальные нужды». Это под какие, позвольте узнать?
Все здешние пенсионеры, которые годами здесь живут, и молодёжь, которая сводит концы с концами, люто «обрадовалась» тому, что теперь им придётся ютиться в однушках-двушках. 5000 человек окажутся в условиях разительно хуже. Вот вам пример: в нашем доме живут 4 взрослых человека, 2 крупные собаки, 4 кошки. И тонна материалов для будущей стройки. В новом году мы собирались делать котельную, переделывать веранду под жилую комнату и делать отдельную душевую. Что сейчас? Мама с давлением, на улице соседи все в панике. Почему в панике? Почему мы не радуемся миллионам? Потому что на них мы не найдём подобных же условий, в которых живём сейчас.
Бог с ним, что мы можем оказаться вне центра города, где живём всю жизнь — градостроительство разумный повод. Но, по приблизительным подсчётам, мы получим 2 миллиона рублей. Что мы купим на эти деньги? Может быть хотя бы две однушки и дачу? Это же смешно. Кто компенсирует миллионные расходы на дом? На все коммуникации, что мы подвели?
Я не планировала уезжать. И я не хочу менять свои условия, в которых живу. Я считаю неправомерной ситуацию, в которой горсть людей получит выгоду, а несколько тысяч людей окажутся на улице. Подоспела аккурат и новость о двухзначной цифре по ипотечному кредиту.
О коммуникации властей с людьми
– Я считаю действия администрации неорганизованными. Работа с населением не ведётся. Пиар-кампания провалена примерно так же, как с вакцинацией. Я узнала обо всём из соцсетей. Из соцсетей! И стала успокаивать маму, что это фейк.
Что дальше: я не планирую оставаться на улице или отдавать всю зарплату на съёмное жильё, и думать, куда же мне пристроить моих собак. Я хочу получить аналогичную жилплощадь, и не барак на окраине города, в который мне придётся снова вложить тонну денег, а потом снова попасть под снос. Если не будет предоставлено — я пойду в суд. И явно не я одна. Зачем вы провоцируете бунт 5000 людей, которые останутся без всего? Маргиналы, которые будут рады этим деньгам — не в счёт.
Как администрация должна была поступить: открыто анонсировать процесс, привлечь домоуправленцев или организовать представителей от каждой улицы. Выстроить диалог, понять основные проблемы. Выйти с решением, которое учитывает не только её интересы. Но шанс на исправление ошибок есть всегда. Нужно использовать его. Иначе не ясно, почему чиновники получают зарплату с наших налогов, а мы финансируем власть, которая отнимает у нас крышу над головой.
*Имена жителей изменены по их просьбе
О страхах и перспективах
Итак, жители частного сектора чрезвычайно встревожены. Ключевое опасение – что размер компенсации не позволит купить дом, который обеспечит такой же уровень жизни, как прежде. Точно сказать, насколько оно оправдано, сейчас невозможно.
Глава города во время встречи с журналистами неоднократно подчеркнул, что размер компенсации будет рыночным. И упомянул, что если кто-то из жителей захочет купить квартиру – он сможет это сделать. А если пожелает жить, как и раньше, на земле, купить или построить дом, то у города в рамках существующей застройки такие участки есть. Например, в жилых районах Ягуновский и Пионер.
– Наша задача – ни в коем случае не рейдерский захват, которым так пугают людей, а учёт интересов каждого жителя, – подчеркнул Илья Середюк. – Мы думаем о будущем города.
Городу Кемерово выпал уникальный шанс решить давний и наболевший вопрос. Многоэтажную застройку на месте частного сектора подразумевал генеральный план города ещё в семидесятых. Но средств на переселение такого количества людей и стройку такого масштаба не находилось полвека. Открывшееся окно возможностей вряд ли будет ждать долго. Администрация Кемерова решила взяться за это дело и приняла тяжкий груз ответственности. Поддержат ли её горожане?
Фото: архив A42.RU
